ศาสตร์เกษตรดินปุ๋ย : ขอบคุณแหล่งข้อมูล : หนังสือเส้นทางเศรษฐี

http://info.matichon.co.th/rich/rich.php?srctag=07079150858&srcday=2015-08-15&search=no

เล็งทำเลธุรกิจ

PENNY

จุฬาฯ ปรับแผนพัฒนาใหม่ แก้ “สามย่าน-สวนหลวง” เงียบเหงา

เป็นที่รู้กันว่า ที่ตั้งของจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัยเป็นพื้นที่ย่านธุรกิจที่มีศักยภาพสูง มีระบบสาธารณูปโภค ระบบโครงข่ายคมนาคมทางรางที่ครบครัน จึงทำให้ที่ดินในย่านดังกล่าว ซึ่งแวดล้อมด้วยถนนพระรามที่ 4 ถนนพระรามที่ 1 ถนนบรรทัดทอง และถนนอังรีดูนังต์ ล้วนแต่เป็นถนนรายล้อมใจกลางเมืองเอาไว้ ทำให้ที่ดินย่านนี้มีมูลค่าเพิ่มสูง

ปัจจุบัน สำนักงานจัดการทรัพย์สิน จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย ได้แบ่งการใช้ประโยชน์ที่ดินเป็นทั้งเขตการศึกษา และเขตพาณิชยกรรม เช่น บริเวณสวนหลวง-สามย่าน และสยามสแควร์ แต่การใช้ประโยชน์จากที่ดินย่านดังกล่าวยังไม่เต็มศักยภาพของพื้นที่ เพราะแม้จะมีโครงการใหม่มาทดแทนโครงการเดิมที่ถูกรื้อไปแล้ว แต่ของใหม่ที่มาทดแทนก็ยังไม่สามารถสนองตอบความต้องการของคนที่เข้าไปใช้พื้นที่ได้ จากอดีตที่เคยคึกคักกลับเงียบเหงา ร้างไร้ผู้คนเข้าไปใช้บริการ โดยเฉพาะในช่วงเวลากลางคืนอย่างบริเวณย่านสวนหลวงเดิมนั้น ที่เคยมีของกินอร่อยให้เลือกล้นหลาม แต่บรรยากาศดังกล่าวกลับไม่มีให้เห็นเลยในปัจจุบัน

ทำให้สำนักงานจัดการทรัพย์สิน จุฬาฯ จึงต้องทบทวนแผนแม่บท หรือ มาสเตอร์แพลน ที่ได้เคยศึกษาไว้ใหม่อีกครั้ง เพราะเมื่อดูในองค์รวมแล้ว กลายเป็นว่าส่วนใหญ่จะเน้นเขตพาณิชยกรรมมากกว่าที่อยู่อาศัยและพื้นที่สันทนาการอย่างอื่น จนทำให้ในเวลากลางคืนพื้นที่เหล่านี้เป็นเมืองร้าง ไม่มีผู้คน เมืองขาดความมีชีวิตชีวา จึงได้มอบหมายให้ คณะกรรมการพิจารณาการปรับรายละเอียดแผนแม่บท ศูนย์ออกแบบและพัฒนาเมือง ไปศึกษาทบทวนแผนแม่บทด้านการใช้ประโยชน์ที่ดินอีกครั้ง เพราะขัดแย้งกับวิสัยทัศน์ของจุฬาฯ ในการพัฒนาพื้นที่เชิงพาณิชย์ ที่มีเป้าหมายในการสร้างสังคมและนวัตกรรมแห่งการเรียนรู้ เพื่อยกระดับการศึกษาและคุณภาพชีวิตโดยตั้งอยู่บนพื้นฐานของการพัฒนาเมืองที่สมดุลและยั่งยืน

รศ.มานพ พงศทัต อาจารย์ภาควิชาเคหการ คณะสถาปัตยกรรมศาสตร์ จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย เปิดเผยว่า ขณะนี้ สำนักงานจัดการทรัพย์สิน จุฬาฯ ได้ทำการทบทวนโครงการพัฒนาที่ดินย่านจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย บริเวณสวนหลวง-สามย่าน และสยามสแควร์ใหม่ เนื่องจากปัจจุบันมุ่งเน้นการพัฒนาเชิงพาณิชย์มากเกินไป จนทำให้เกิดเป็นเมืองร้างในเวลากลางคืนและไม่สอดคล้องกับวิสัยทัศน์ของจุฬาฯ เพราะเป้าหมายของจุฬาฯ ก็คือ University Town คือต้องเป็นเมืองมหาวิทยาลัยที่มีชีวิตทั้งกลางวันและกลางคืน

ดังนั้น การไปสู่จุดหมายดังกล่าวก็จำเป็นจะต้องเพิ่มที่อยู่อาศัยเข้าไปในพื้นที่ด้วย โดยจุฬาฯ มีที่ดินอยู่ประมาณ 1,200 ไร่ ตั้งเป้าที่จะนำที่ดินมาพัฒนาเป็นพื้นที่เชิงพาณิชย์ประมาณ 400 ไร่ ปัจจุบัน มีการพัฒนาพื้นที่ไปแล้วประมาณ 28 เปอร์เซ็นต์

รศ.มานพ กล่าวว่า ของเดิมนั้นจะกำหนดสัดส่วนการใช้ประโยชน์ที่ดินประเภทพาณิชยกรรมสูงมาก และไม่สมดุลกับการใช้ประโยชน์ที่ดินประเภทอื่น อาทิ ที่อยู่อาศัย สำนักงาน ตลอดจนพื้นที่แห่งการเรียนรู้และพื้นที่ที่สามารถยกระดับการศึกษา ทำให้ขาดความหลากหลายของการใช้ประโยชน์ที่ดินแบบผสมผสาน หรือ มิกซ์ยูส ผังการใช้ประโยชน์ที่ดินไม่สอดคล้องกับศักยภาพของทำเลที่ตั้ง จึงเกิดเป็นคำถามว่า จะมีความเป็นไปได้มากน้อยแค่ไหนในการพัฒนาให้บรรลุตามเป้าหมายที่วางไว้ เพราะแนวทางการพัฒนาได้เน้นการพัฒนาพื้นที่ขนาดใหญ่ โดยการรวมแปลงที่ดินให้เกิดเป็นแปลงขนาดใหญ่เพื่อสามารถสร้างอาคารใหญ่ได้เต็มพื้นที่ แต่ไม่คำนึงถึงการพัฒนาสภาพแวดล้อมและคุณภาพของพื้นที่ที่เหมาะสม เช่น พื้นที่โล่ง พื้นที่สีเขียว การถ่ายเทอากาศและคุณภาพแสงในพื้นที่ และขาดความชัดเจนในการพัฒนาพื้นที่สีเขียว ให้สามารถปฏิบัติจริงเพื่อให้เกิดผลลัพธ์เป็นรูปธรรม และขาดการนำเสนอข้อกำหนดภูมิทัศน์ของพื้นที่เขตพาณิชย์ เพื่อเป็นกลไกของโครงการพัฒนาที่จะเกิดในอนาคตให้เป็นไปอย่างมีเอกภาพและมีเอกลักษณ์โดยเฉพาะพื้นที่พิเศษ อาทิ 1. พื้นที่รอบอุทยาน 100 ปี ซึ่งจะสร้างเป็นสวนสาธารณะ 20 ไร่ และถนนความกว้าง 30 เมตรโดยขยายถนนซอยจุฬา 5 หรือตั้งแต่ถนนพระรามที่ 1 ไปจนถึงถนนพระรามที่ 4 (ขนานไปตามถนนบรรทัดทอง) 2. โรงภาพยนตร์สกาลา

“มาสเตอร์แพลนที่อยู่ระหว่างการทบทวนดังกล่าว จะต้องรอให้อธิการบดีคนใหม่เป็นผู้ตัดสินว่าจะทำอะไรบ้าง เพราะ นพ.ภิรมย์ กมลรัตนกุล อธิการบดีคนปัจจุบันจะหมดวาระในช่วงประมาณ 1 ปี”

ทั้งนี้ จากการศึกษาพบว่า ในกรณีพื้นที่สวนหลวง-สามย่าน ได้มีการกำหนดให้การใช้ประโยชน์ที่ดินประเภทพาณิชยกรรม (อาทิ พื้นที่ร้านค้า สำนักงาน) มีสัดส่วนสูงถึงร้อยละ 93 โดยวางแผนให้มีร้านค้าและสำนักงานกระจายเต็มพื้นที่ ทั้งๆ ที่บางพื้นที่ขาดศักยภาพจากการเข้าถึงของถนนสายหลักและรถไฟฟ้า ในขณะที่การใช้ประโยชน์ที่ดินประเภทพื้นที่อยู่อาศัย เช่น อพาร์ตเมนต์ โรงแรม มีสัดส่วนเพียงร้อยละ 7 ซึ่งคล้ายคลึงกับกรณีพื้นที่สยามสแควร์ ที่กำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยเพียงร้อยละ 17 ไม่สอดคล้องกับวิสัยทัศน์ของจุฬาฯ และอาจก่อให้เกิดปัญหาการใช้พื้นที่เพียงช่วงเวลาใดเวลาหนึ่ง รวมทั้งปัญหาเมืองร้างในเวลากลางคืน

ข้อเสนอเบื้องต้นของคณะกรรมการพิจารณาการปรับรายละเอียดแผนแม่บทได้เสนอแนวทางใน 4 ประเด็น คือ 1. แนวทางการพัฒนาที่สมดุลระหว่างเป้าหมายรายได้ปัจจุบันที่ 4,232 ล้านบาท ไปสู่เป้าหมายรายได้ที่ระดับ 9,200 ล้านบาทในช่วงปี 2570 หรือเท่ากับต้องหารายได้เพิ่มจากปัจจุบันอีก 4,232 ล้านบาท กับวิสัยทัศน์ของมหาวิทยาลัย โดยแบ่งเป็น 2 ส่วนคือ การใช้ประโยชน์ที่ดินประเภทพาณิชยกรรมความหนาแน่นสูงในแปลงที่ดินที่มีศักยภาพสูงให้เป็นพื้นที่ยุทธศาสตร์การพัฒนาและการใช้ประโยชน์ที่ดินประเภทอื่นๆ เพื่อสนับสนุนการศึกษาและนวัตกรรมทางสังคมในพื้นที่ส่วนที่เหลือ

2. ลำดับการพัฒนาที่พิจารณาจากศักยภาพการพัฒนา ระยะเวลาการหมดสัญญาและต้นทุนการเสียโอกาส โดยส่วนนี้จะต้องคำนึงถึงศักยภาพการพัฒนาและระยะเวลาการหมดสัญญาเดิม เนื่องจากที่ดินทุกแปลงมีศักยภาพ โดยได้มีการเสนอให้เริ่มลงทุนในปี 2561 เป็นต้นไป ประกอบด้วย พื้นที่บริเวณสามย่าน บริเวณแนวถนนพระรามที่ 4 พื้นที่บริเวณสยามสแควร์ จากนั้นก็จะให้พัฒนาที่ดินย่านแนวถนนบรรทัดทอง เป็นต้น

3. งบประมาณการลงทุนและแหล่งทุน โดยคาดว่าโครงการดังกล่าวจะต้องใช้งบลงทุนกว่า 26,000 ล้านบาท ซึ่งค่อนข้างสูง จุฬาฯ คงไม่มีเงินเพียงพอ ต้องหาแหล่งทุนอื่นเข้ามาเสริม เช่น การจัดการแหล่งทุนจากภายนอกด้วยการกู้ยืมเงินจากสถาบันการเงินและการออกหุ้นกู้ขายให้กับนักลงทุน หรือการออกกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือการจัดหาเงินทุนภายในมหาวิทยาลัย

4. แนวทางการส่งเสริมภูมิทัศน์ของพื้นที่เขตพาณิชย์ โดยมีข้อกำหนดประเภทของหมวดมาตรฐาน เพื่อเป็นกลไกให้การพัฒนาในอนาคตเป็นไปอย่างมีเอกภาพ สอดคล้องกลมกลืนและส่งเสริมความเป็นเอกลักษณ์ของพื้นที่เขตพาณิชย์ของจุฬาฯ

ต้องติดตามกันว่า การปรับแผนจะสัมฤทธิผลหรือไม่?