ศาสตร์เกษตรดินปุ๋ย : ขอบคุณแหล่งข้อมูล : หนังสือเส้นทางเศรษฐี

http://info.matichon.co.th/rich/rich.php?srctag=07083150958&srcday=2015-09-15&search=no

บัญชีธุรกิจ

วิโรจน์ เฉลิมรัตนา virojch@yahoo.com

อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน และ ที่ดิน อาคารและอุปกรณ์

คนจำนวนมากมักเกิดความสับสนระหว่าง “ที่ดิน อาคารและอุปกรณ์” และ “อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน” เนื่องจากรูปแบบทางกายภาพเป็นสินทรัพย์ถาวรเหมือนๆ กัน และกิจการก็เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในสินทรัพย์เหล่านั้นเหมือนๆ กัน หากมองดูตัวสินทรัพย์แล้วก็แยกไม่ออกว่า อะไรเป็น ที่ดิน อาคารและอุปกรณ์ อะไรเป็นอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน

หากกล่าวอย่างรวบรัดที่สุด ผมคิดว่า ความแตกต่างระหว่างสินทรัพย์ 2 ตัวนี้คือ “อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน” เป็นสินทรัพย์ที่กิจการมีไว้และนำไปใช้ประโยชน์ในการหารายได้ได้อย่างอิสระจากสินทรัพย์ตัวอื่นๆ ในขณะที่ “ที่ดิน อาคารและอุปกรณ์” กิจการจะใช้ในการผลิต ใช้ในการให้บริการ ใช้ในการบริหารงาน หรือมีไว้เพื่อขายเป็นสินค้าตามปกติ

ในงบการเงิน “ที่ดิน อาคารและอุปกรณ์” และ “อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน” จะแสดงไว้เป็นรายการแยกจากกันคนละบัญชี แต่อยู่ภายใต้หัวข้อ “สินทรัพย์ไม่หมุนเวียน” เช่นเดียวกัน ซึ่งหมายถึง เป็นสินทรัพย์ที่ให้ประโยชน์มากกว่าหนึ่งรอบบัญชี

ในอดีตที่ยังไม่มีการแยกอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนออกจากที่ดิน อาคารและอุปกรณ์นั้น กิจการจะบันทึกสินทรัพย์ทุกรายการไว้ในที่ดิน อาคารและอุปกรณ์ เมื่อเริ่มมีมาตรฐานการบัญชีเรื่องอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนเกิดขึ้น กิจการต้องนำรายการที่ดิน อาคารและอุปกรณ์ มาแยกออกเป็น 2 กอง กองหนึ่งคงไว้เป็นที่ดิน อาคารและอุปกรณ์ อีกกองหนึ่งยกออกไปอยู่ในบัญชีใหม่ ที่ชื่อ อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน

โดยกิจการจะต้องบันทึกอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนที่ได้มาด้วยราคาทุน หลังจากนั้น ให้กิจการเลือกว่าจะวัดมูลค่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนด้วย (1) วิธีมูลค่ายุติธรรม หรือ (2) วิธีราคาทุน แต่มีข้อแม้ว่าจะต้องใช้วิธีเดียวกันสำหรับอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนทั้งหมดที่กิจการมีอยู่

ถ้ากิจการเลือกวัดมูลค่าด้วยวิธีมูลค่ายุติธรรม ณ วันสิ้นรอบบัญชี กิจการต้องรับรู้มูลค่าที่เปลี่ยนแปลงไปเป็นกำไรหรือขาดทุนในงบกำไรขาดทุน มาตรฐานการบัญชีไม่บังคับแต่สนับสนุนให้กิจการประเมินมูลค่ายุติธรรมโดยใช้ผู้ประเมินราคาอิสระ วิธีมูลค่ายุติธรรมนี้กิจการไม่ต้องคำนวณค่าเสื่อมราคา

แต่หากกิจการเลือกวัดมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ด้วยวิธีราคาทุน กิจการต้องคำนวณค่าเสื่อมราคา ในลักษณะเดียวกันกับ ที่ดิน อาคารและอุปกรณ์ และแสดงมูลค่าด้วยราคาทุน หัก ค่าเสื่อมราคาสะสม และผลขาดทุนจากการด้อยค่าสะสม (ถ้ามี) และกิจการต้องเปิดเผยมูลค่ายุติธรรมของอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนนั้นในหมายเหตุประกอบงบการเงินด้วย

โดยสรุปแล้ว กิจการที่มีอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน ไม่ว่าจะเลือกวัดมูลค่าด้วยวิธีราคายุติธรรมหรือวิธีราคาทุน ก็ต้องมีข้อมูลมูลค่ายุติธรรมของอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนนั้นเสมอ แต่การเลือกใช้วิธีราคาทุน มูลค่าจะถูกลดทอนลงด้วย ค่าเสื่อมราคาสะสม และผลขาดทุนจากการด้อยค่าสะสม ซึ่งถือเป็นค่าใช้จ่ายในงบกำไรขาดทุนเช่นเดียวกัน แต่มูลค่าอาจแตกต่างกันกับผลกำไรหรือขาดทุนจากการเปลี่ยนแปลงในมูลค่ายุติธรรม และที่สำคัญ แม้กิจการจะเลือกใช้วิธีราคาทุน แต่กิจการยังต้องให้ข้อมูลมูลค่ายุติธรรมแก่ผู้อ่านงบการเงินผ่านหมายเหตุประกอบงบการเงินเพื่อประเมินมูลค่าของสินทรัพย์ตัวนี้อยู่ดี

บางกิจการอาจไม่เก็บอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนไว้ภายใต้กรรมสิทธิ์ของกิจการอีกต่อไป อาจตัดขายออกไปหรือนำไปทำสัญญาในลักษณะเป็นสิทธิการเช่า เพื่อให้กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ หรือกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (Real Estate Investment Trust, REIT) ที่มักเรียกกันง่ายๆ ว่า “รีท” ซึ่งเป็นกองทุนที่เปิดขายหน่วยลงทุนให้แก่บุคคลทั่วไป ในลักษณะคล้ายหลักทรัพย์จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ บางกองทุนจะระดมเงินจากหน่วยลงทุนที่เปิดขายไปซื้ออสังหาริมทรัพย์จากกิจการที่ทำธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ซึ่งโดยมากเกี่ยวข้องกันในลักษณะเป็นผู้บริหารกองทุนด้วย แต่เท่ากับตัดขายอสังหาริมทรัพย์ออกมาจากกิจการ เพื่อนำมาบริหารในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ บางกองทุนอาจจะไม่ซื้ออสังหาริมทรัพย์มาโดยตรง แต่ใช้วิธีลงทุนในสิทธิการเช่าและหารายได้จากสิทธิการเช่านั้น โดยผู้ลงทุนซื้อหน่วยลงทุนและหวังผลตอบแทนจากการลงทุนในรูปเงินปันผล โดยคาดว่า มูลค่าหน่วยลงทุนจะมีมูลค่าขึ้นลงตามอัตราผลตอบแทนและมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ที่กองทุนนั้นลงทุนอยู่

อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน เป็นการมองสินทรัพย์ของกิจการในรูปแบบใหม่ มองแยกออกจากสินทรัพย์ที่กิจการใช้ในการประกอบธุรกิจโดยทั่วไป โดยสินทรัพย์เหล่านั้นสามารถทำประโยชน์ได้ด้วยตัวของมันเอง ต่างจากที่ดิน อาคารและอุปกรณ์ที่กิจการนำมาใช้ในการดำเนินธุรกิจ เราอาจมองว่า อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนเป็นการมองสินทรัพย์ในมิติที่แตกต่างออกไป และเป็นนวัตกรรมอย่างหนึ่งในการหาผลประโยชน์จากการลงทุนได้เช่นเดียวกัน