ศาสตร์เกษตรดินปุ๋ย : ขอบคุณแหล่งข้อมูล : หนังสือเส้นทางเศรษฐี

http://info.matichon.co.th/rich/rich.php?srctag=07074151058&srcday=2015-10-15&search=no

เล็งทำเลธุรกิจ

Penny

ยักษ์ค้าปลีกปักหมุด 4 มุมเมือง ผุดอภิโปรเจ็กต์รอท่ารถไฟฟ้า

เมื่อเส้นทางแมสทรานซิต หรือระบบขนส่งมวลชนของรถไฟฟ้าสายสีต่างๆ เริ่มชัดเจนมากขึ้น เพราะมีการทยอยก่อสร้างและจะแล้วเสร็จหลายสาย อานิสงส์ความชัดเจนดังกล่าว ได้ส่งผลต่อการพัฒนาธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เป็นอย่างมาก ทั้งที่อยู่อาศัยและการพัฒนาศูนย์ค้าปลีก โดยเฉพาะในย่านขอบเมืองหรือชานเมือง (Uptown)

จากที่ก่อนหน้านี้ยักษ์ค้าปลีกขนาดใหญ่จะเน้นปั้นค้าปลีกในเมืองเป็นหลัก แต่ปัจจุบันการบุกไปนอกเมืองหรือ “Uptown” นับว่าเป็นทำเลใหม่ที่กำลังสร้างความน่าตื่นเต้นในวงการ สะท้อนให้เห็นถึงสงครามสร้างแลนด์มาร์กบนทำเลทองแห่งใหม่ๆ ของเหล่ายักษ์ค้าปลีก

คุณอลิวัสสา พัฒนถาบุตร กรรมการผู้จัดการ บริษัท ซีบี ริชาร์ด เอลลิส (ประเทศไทย) จำกัด กล่าวว่า ปัจจุบัน การขยายตัวของค้าปลีกขนาดใหญ่แตกต่างจากอดีตค่อนข้างมาก เพราะในอดีตนั้นเมื่อมีที่อยู่อาศัยเกิดขึ้นแล้วค้าปลีกจึงจะขยายตัวตามออกไป แต่ปัจจุบัน ค้าปลีกขนาดใหญ่จะเป็นผู้นำร่องเข้าไปจับจองพื้นที่ที่มีศักยภาพและพัฒนาโครงการขึ้นมาก่อน ซึ่งจะเป็นการสร้างความโดดเด่นให้กับทำเลนั้นๆ จากนั้นที่อยู่อาศัยจะตามมา ที่เป็นเช่นนี้เพราะพฤติกรรมของผู้บริโภคในปัจจุบันต้องการความสะดวกสบายในการเดินทาง

โดยทำเล 4 มุมเมืองที่น่าสนใจและมีศักยภาพซึ่งอยู่ใกล้เส้นทางแมสทรานซิต ได้แก่ ปิ่นเกล้า-จรัญสนิทวงศ์ ซึ่งบริเวณดังกล่าวจะใกล้กับเยาวราช ทำให้คนจีนจากเยาวราชจะย้ายเข้ามาบริเวณย่านนี้ ขณะที่ปัจจุบัน พื้นที่ดังกล่าวอยู่ใกล้เส้นทางรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน ทำให้สะดวกสบายในการเดินทาง ตามด้วยทำเลราชพฤกษ์-พระราม 5 ซึ่งบริเวณนี้จะเป็นโซนบ้านเดี่ยวชั้นดี มีห้างค้าปลีกเกิดขึ้นแล้วและคาดว่าจะมีอีกในอนาคตโดยเฉพาะบริเวณย่านสมาคมชาวปักษ์ใต้

ส่วนอีกทำเลคือ ลาดพร้าว-รามคำแหง ซึ่งน่าแปลกใจว่า ทำเลย่านนี้ยังไม่มีค้าปลีกใหม่ๆ ขนาดใหญ่เข้าไปจับจองพื้นที่มากนัก ที่ยังมีอยู่ ล้วนแต่เป็นของเดิมทั้งสิ้น นั่นคือ กลุ่มเดอะมอลล์ และตบท้ายด้วยโซนเหนือคือ รังสิต ซึ่งจะมีรถไฟฟ้าสายสีเขียวแก่และสายสีแดง ก็เป็นทำเลที่น่าสนใจเช่นกัน

คุณอลิวัสสา กล่าวว่า โดยปัจจุบันมีศูนย์การค้าที่เข้าไปจับจองพื้นที่ 4 มุมเมืองแล้ว เช่น บางกอกมอลล์ จับจองพื้นที่ย่านบางนา ไอคอนสยามจับจองพื้นที่ย่านฝั่งธนบุรี ขณะที่กลุ่มซีพีเอ็นยึดพื้นที่ปทุมธานี เช่นเดียวกับ เมกา ที่เข้ามาแข่งขันชิงส่วนแบ่งในพื้นที่ย่านดังกล่าวเช่นกัน

จากการสำรวจบริเวณชายขอบเมืองหรืออัพทาวน์บริเวณ 4 มุมเมืองนั้น พบว่า มีศูนย์การค้าขนาดใหญ่ที่น่าสนใจซึ่งถูกบรรจุอยู่ในแผนงานการดำเนินการอยู่แล้ว ประกอบด้วย 4 ศูนย์การค้าใหญ่ ได้แก่ บางกอกมอลล์, ไอคอนสยาม, เซ็นทรัล เดอะ เอ็ม และ เมกา รังสิต

เริ่มกันที่ “บางกอกมอลล์” เป็นโครงการศูนย์การค้าแห่งใหม่ เป็นไฮไลต์ของเดอะมอลล์ กรุ๊ป ซึ่งตั้งอยู่บริเวณสี่แยกบางนา ตรงข้ามไบเทค เนื้อที่รวม 100 ไร่ งบลงทุนกว่า 20,000 ล้านบาท หน้ากว้างของห้างเกือบ 1 กิโลเมตร ใหญ่กว่าสยามพารากอน 3 เท่า ภายในโครงการจะมีทั้งศูนย์การค้าและที่อยู่อาศัย รวมถึงออฟฟิศครบวงจร ภายใต้คอนเซ็ปต์ City within the City หรือเมืองที่สมบูรณ์แบบ คาดว่าจะก่อสร้างแล้วเสร็จต้นปี 2559 นับเป็นโครงการศูนย์การค้าแบบรีจีนอลมอลล์ที่ใหญ่ที่สุด และสมบูรณ์แบบที่สุดในกรุงเทพฯ และปริมณฑล รวมทั้งเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ ด้วยขนาดของพื้นที่ 650,000 ตารางเมตร แบ่งเป็นห้างสรรพสินค้าและซุปเปอร์มาร์เก็ต พื้นที่รวม 80,000 ตารางเมตร โรงภาพยนตร์ในเครือเมเจอร์ซีนีเพล็กซ์ 15 โรง ศูนย์แสดงสินค้า พื้นที่ 15,000 ตารางเมตร สวนสนุก พื้นที่ 30,000 ตารางเมตร สวนน้ำ พื้นที่ 20,000 ตารางเมตร อาคารจอดรถ พื้นที่ 250,000 ตารางเมตร ความจุสูงสุด 8,000 คัน

ตามด้วยโครงการ “ไอคอนสยาม” แลนด์มาร์กแห่งใหม่ริมฝั่งแม่น้ำเจ้าพระยา ภายใต้ชื่อว่า “ไอคอนสยาม” (Icon Siam) บนเนื้อที่ 50 ไร่ ขนาดพื้นที่ใช้สอย 750,000 ตารางเมตร ประกอบด้วย ศูนย์การค้าแห่งยุค พื้นที่ 525,000 ตารางเมตร อาคารที่พักอาศัยริมน้ำระดับซุปเปอร์ลักชัวรี่ 70 ชั้น 1 อาคาร และ 40 ชั้น 1 อาคาร โดยการก่อสร้างโครงการ มีกำหนดจะแล้วเสร็จในปี 2560 มูลค่าโครงการประมาณ 50,000 ล้านบาท ดำเนินการโดย 3 พันธมิตรคือ สยามพิวรรธน์ แมกโนเลีย ควอลิตี้ ดีเวล็อปเม้นต์ คอร์ปอเรชั่น และเครือเจริญโภคภัณฑ์ (ซีพี)

ไอคอนสยามจะกลายเป็นศูนย์กลางที่เชื่อมต่อการคมนาคมทางน้ำกับโครงสร้างพื้นฐานการคมนาคมในระบบอื่น ซึ่งประกอบด้วย 2 สะพานข้ามแม่น้ำเจ้าพระยาในปัจจุบัน กับอีก 3 โครงการสร้างสะพานข้ามแม่น้ำในอนาคต ระบบขนส่งมวลชนรถไฟฟ้าสายสีเขียว (บีทีเอส) และโครงการรถไฟฟ้าสายสีแดง นอกจากนี้ ไอคอนสยามยังสร้างท่าเรือสาธารณะ 2 ท่า ท่าเรือส่วนบุคคล 1 ท่าในพื้นที่โครงการ เพื่อเชื่อมต่อกับอีก 73 ท่าเรือในรัศมี 10 กิโลเมตรบนแม่น้ำเจ้าพระยา ซึ่งมีเรือกว่า 650 เที่ยว ต่อวัน ไอคอนสยามจะมีเรือ Ferry Boat รับส่งอีก 6 ลำ และบริการรถ Shuttle Bus รับส่งระหว่างโครงการกับสถานีรถไฟฟ้ากรุงธนบุรีอีกด้วย

ถัดมาคือ โครงการ “เซ็นทรัล เดอะ เอ็ม” ของกลุ่มเซ็นทรัลพัฒนา หรือ ซีพีเอ็น ที่จับทำเลมุมเมืองด้านทิศเหนือของกรุงเทพมหานคร ซึ่งเป็นประตูสู่ภาคเหนือและภาคตะวันออกเฉียงเหนือ โดยใช้ที่ดินแปลงยักษ์ที่เคยเป็นที่ตั้งโรงงานทอผ้าไทยเมล่อนเดิมจำนวน 616 ไร่ ตั้งอยู่บริเวณรังสิต มูลค่าโครงการกว่า 1.3 หมื่นล้านบาท แบ่งเป็นค่าที่ดินประมาณ 4,200 ล้านบาท และค่าก่อสร้างประมาณ 9,500 ล้านบาท พื้นที่ใช้สอยประมาณ 480,000 ตารางเมตร พร้อมอวดโฉมในปี 2559 ซึ่งโครงการดังกล่าวกลุ่มซีพีเอ็นให้ความสำคัญและทุ่มเทอย่างมาก เพราะเป็นทำเลยุทธศาสตร์ที่กลุ่มเซ็นทรัลต้องการปักธงสาขาให้ครอบคลุมทั้ง 4 มุมเมือง คือ เซ็นทรัล บางนา ที่ยกเครื่องรีโนเวตครั้งใหญ่พร้อมอวดโฉมต้นปี 2559, เซ็นทรัล ปิ่นเกล้า ที่เตรียมเปิดโฉมใหม่ปลายปีนี้, เซ็นทรัล เวสต์เกต ที่เปิดโฉมไปเมื่อเร็วๆ นี้ และ เซ็นทรัล เดอะ เอ็ม ปี 2558

โครงการนี้ด้านหน้าติดถนนพหลโยธิน และด้านหลังติดแนวรถไฟฟ้าชานเมืองสายสีแดงช่วงบางซื่อ-รังสิต-มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ ซึ่งถือว่าเป็นทำเลที่มีศักยภาพสูงสอดคล้องกับการขยายตัวของโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่และการเติบโตของกลุ่มลูกค้าที่มีกำลังซื้อสูง เพราะนอกจากจะเป็นประตูสู่ภาคเหนือและภาคตะวันออกเฉียงเหนือ และเป็นที่ตั้งของโรงงานอุตสาหกรรมและนิคมอุตสาหกรรมเป็นจำนวนมาก ยังมีสถาบันการศึกษาทั้งของภาครัฐและเอกชนอีกหลายสถาบัน และสำคัญที่สุดคือ เป็นแหล่งที่อยู่อาศัยที่หนาแน่น เพราะต้องไม่ลืมว่าปทุมธานีคือทำเลแรกๆ ที่ธุรกิจจัดสรรเข้าไปพัฒนาต่อจากกรุงเทพมหานคร จึงทำให้โครงการที่อยู่อาศัยแนวราบผุดขึ้นเป็นจำนวนมาก จึงไม่แปลกว่าทำไมค้าปลีกขนาดใหญ่จึงจ้องทำเลดังกล่าวตาเป็นมัน

ตบท้ายด้วยโครงการ “เมกา รังสิต” ที่เป็นการร่วมทุนระหว่างกลุ่มสยามฟิวเจอร์, อิคาโน่ (อิเกีย) และ ไทย วนาสิริ สัดส่วน 49, 49 และ 2 เปอร์เซ็นต์ ตามลำดับ ภายใต้ชื่อบริษัท นอร์ธ บางกอก ดีเวลอปเมนท์ จำกัด โดยเบื้องต้นโครงการดังกล่าวตั้งอยู่บนที่ดินขนาด 250 ไร่ (แต่แวดวงนักพัฒนาที่ดินระบุว่าพื้นที่ตั้งโครงการอาจเพิ่มไปถึง 1,000 ไร่ เพราะแว่วมาว่ามีการกว้านซื้อที่ดินบริเวณใกล้เคียงเพิ่มเติม) โดยโครงการตั้งอยู่บริเวณรังสิต-นครนายก (วงแหวนรอบนอก-ธัญบุรี) คาดว่าโครงการพร้อมอวดโฉมในปี 2560

โดยสรุปแล้วโซนที่มีการแข่งขันของธุรกิจค้าปลีกในกรุงเทพฯ มากที่สุดคือ โซนตะวันออก หรือโซนศรีนครินทร์ อันดับ 2 คือ โซนตะวันตก หรือโซนราชพฤกษ์ บางใหญ่ และอันดับ 3 คือ รังสิต และ 4 สุดท้ายคือ โซนใต้ หรือย่านพระราม 2 นั่นเอง จึงเป็นที่น่าจับตาเป็นอย่างยิ่งว่าเมื่อยักษ์ค้าปลีกเดินเครื่องเต็มที่จะมีผลต่อค้าปลีกของไทยอย่างไร!!