“สัมมา” ชี้ยอดจองอสังหาริมทรัพย์ต่ำสุดรอบ 7 ปี

“สัมมา” ชี้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ปี 59 หดตัวต่ำสุดในรอบ 7 ปีตามภาวะเศรษฐกิจ แต่มั่นใจปีหน้าภาวการณ์ซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ทั้งบ้านจัดสรร บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ คอนโดมิเนียม จะกลับเข้าสู่ภาวะปกติ เพราะมีปัจจัยบวกจากการลงทุนของภาครัฐที่ชัดเจนขึ้นในปีหน้า ขณะที่ตลาดอสังหาฯ กรุงเทพฯ–ปริมณฑล จะได้รับผลดีจากการลงทุนโครงการรถไฟฟ้าเส้นทางต่างๆ

นายสัมมา คีตสิน ผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) เปิดเผยถึงสถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ภายในงานสัมมนาวิชาการประจำปี 2559 ว่า ผลการสำรวจข้อมูลอสังหาริมทรัพย์กลางปี 2559 พบว่าโครงการบ้านจัดสรรที่อยู่ระหว่างการขายในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล ล่าสุดมีอยู่ 1,077 โครงการ จำนวน 203,000 หน่วย โดยมีหน่วยเหลือขายในตลาดประมาณ 77,900 หน่วยคิดเป็นมูลค่า 340,150 ล้านบาท จากมูลค่ารวม ประมาณ 900,000 ล้านบาท โดยปัจจุบันสัดส่วนของทาวน์เฮาส์มากกว่าบ้านเดี่ยว 2.8 เท่า โดยราคาบ้านจัดสรรช่วงราคาไม่เกิน 2 ล้านบาท มีอยู่ประมาณ 15% ราคาในช่วงระหว่าง 2.01-3 ล้านบาท อยู่ประมาณ 26% ราคาในช่วง ระหว่าง 3.01-5 ล้านบาท อยู่ที่ประมาณ 35% และราคาเกินกว่า 5 ล้านบาท มีอยู่ประมาณ 24%

“ภาพรวมการเปิดขายที่อยู่อาศัยปี 2559 ต่ำที่สุดในรอบ 7 ปี นับตั้งแต่ปี 2553 โดยคาดว่า ตลอดทั้งปีนี้ ยอดขายอสังหาริมทรัพย์จะอยู่ที่ 94,000 หน่วย ลดลง 10-15% ขณะที่การปล่อยสินเชื่อที่อยู่ อาศัยคาดว่าจะขยายตัวได้ 1-2% ใกล้เคียงกับปีที่ผ่านมา หรือมีมูลค่าไม่ถึง 600,000 ล้านบาท เนื่องจากสถาบันการเงินเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ จากภาวะหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูงแต่เชื่อว่า แต่สถานการณ์ดังกล่าวยังไม่น่ากังวล เนื่องจากในปีนี้ผู้ประกอบการจะเน้นการระบายสินค้าในสต๊อกเดิมที่มีอยู่ในตลาดมากกว่า หลังได้รับผลดีจากการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองในช่วงต้นปี”

นายสัมมากล่าวว่า ในปี 2560 ยอดขายเปิดตัวโครงการในอสังหาริมทรัพย์จะกลับมาที่ 100,000 หน่วย หรือเติบโต 10% แบ่งเป็นคอนโดมิเนียม 60,000 หน่วยและบ้านจัดสรร 40,000 หน่วยเนื่องจากมีปัจจัยบวกจากการลงทุนของภาครัฐที่จะชัดเจนมากขึ้นในปีหน้า ขณะที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล จะได้รับผลดีจากการลงทุนในโครงการรถไฟฟ้าเส้นทางต่างๆ และจะกลับมาอยู่ในระดับเดิม แบ่งเป็นคอนโดมิเนียมสัดส่วน 60% บ้านจัดสรร 40%

“ปีหน้าโครงการคอนโดมิเนียมบริเวณจังหวัดชลบุรี ระยอง และฉะเชิงเทรา จะได้รับอานิสงส์จากมาตรการผลักดันระเบียงเศรษฐกิจภาคตะวันออก หรืออีอีซีของรัฐบาลที่จะช่วยให้เกิดการจ้างงานในพื้นที่ ส่งผลให้โครงการที่เปิดตัวมาหลายปีแล้วสามารถขายได้เพิ่มขึ้น ส่วนแนวโน้มที่ธนาคารกลางสหรัฐ (เฟด) จะปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยนโยบายช่วงปลายปีนี้ มองว่าจะไม่กระทบกำลังซื้อของตลาด เพราะเป็นการปรับแบบค่อยเป็นค่อยไป ต่างจากวิกฤติฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์ช่วงปี 2540 ที่มีการปรับขึ้นดอกเบี้ยอย่างรวดเร็วและรุนแรง จนตลาดไม่สามารถตั้งรับได้ทัน”
นายสัมมากล่าวว่า ส่วนสถานการณ์คอนโดมิเนียมในต่างจังหวัด ยอดขายไม่ค่อยดีหรือจอดสนิทมา 2 ปีแล้ว ยกเว้นในบางพื้นที่ที่เป็นตลาดคอนโดมิเนียมจริงๆ เช่น ชลบุรี ซึ่งเป็นตลาดใหญ่อันดับ 2 ของประเทศ และภูเก็ต หัวหิน ที่มีชาวต่างชาติอาศัยอยู่เป็นจำนวนมาก ส่วนที่อื่นๆในภาคตะวันออก เฉียงเหนือ หรืออีสาน และภาคเหนือประชาชนไม่ต้องการอยู่คอนโดมิเนียม ซึ่งส่งผลให้ยอดขายชะลอไป แต่กลุ่มนี้มีการเปิดตัวโครงการขนาดกลางไม่ใหญ่เพียงแค่ 200-300 หน่วยเท่านั้น

“ปัญหาบ้านล้นตลาด หรือโอเวอร์ซัพพลายในปีนี้มีแนวโน้มดีขึ้นก็จริง แต่ยังมีปัจจัยเสี่ยงที่มาจากต่างประเทศ ที่เห็นชัดคือจีน เพราะมีการลงทุนและเก็งกำไรสูงมากแทบทุกเมืองใหญ่ๆ มีการสร้างคอนโดมิเนียมจำนวนมากแต่ไม่มีคนซื้อ คนที่ซื้อก็ไม่ใช่คนที่อาศัยในเมืองเป็นการเก็งกำไร ส่วนใหญ่ รัฐบาลพยายามควบคุม แต่คุมไม่อยู่ เพราะมีเงินเหลือเยอะทำให้นอกจากซื้อในจีนแล้ว ชาวจีนที่ร่ำรวยยังออกมาซื้ออสังหาริมทรัพย์ในต่างประเทศรวมทั้งไทย และมีหลากหลายรูปแบบทั้งการซื้อตรงและการร่วมทุนในการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์”
ส่วนการเก็งกำไรในเมืองไทยลดลงจากปกติซื้อเพื่อเก็งกำไร 15% ขณะนี้ลดลงเหลือ 10% ส่วนใหญ่ซื้อเพื่ออยู่อาศัย 55-60% และมีอีกประมาณ 20-30% ซื้อเพื่อเป็นการลงทุน ตรงนี้แตกต่างกันตรงที่มีความตั้งใจโอนหรือไม่โอน การเก็งกำไรคือ การขายใบจอง ส่วนการลงทุนคนที่มีเงินเย็นๆ ก็ลงทุนเพื่อรอจังหวะขายในอนาคต
สำหรับการจัดตั้งเขตเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (อีอีซี) ได้แก่ จังหวัดชลบุรี ระยอง และฉะเชิงเทรา โดยจะมีการพัฒนาโครงการพื้นฐานอีกหลายโครงการ เช่น เขตเศรษฐกิจพิเศษ สนามบินเชิงพาณิชย์ในอู่ตะเภา การขยายเส้นทางเพิ่มมอเตอร์เวย์.