ศาสตร์เกษตรดินปุ๋ย : ขอบคุณแหล่งข้อมูล : หนังสือพิมพ์ไทยรัฐ

โดย ไทยรัฐออนไลน์ 24 ธ.ค. 2559 05:30

อ่านข่าวต่อได้ที่: http://www.thairath.co.th/content/819830

ปฏิเสธไม่ได้เลยว่า ทุกวันนี้โครงการอสังหาริมทรัพย์ผุดขึ้นเป็นดอกเห็ด กระจัดกระจายอยู่ทุกหย่อมหญ้าในประเทศไทยเลยก็ว่าได้ โดยเฉพาะอาคารชุด หรือคอนโดมิเนียม เนื่องจากตอบโจทย์ความต้องการของผู้บริโภคที่เป็นครอบครัวขนาดเล็กในสังคมเมืองได้เป็นอย่างดีแต่…ด้วยวิกฤติการณ์ทางเศรษฐกิจเมื่อช่วงหลาย 10 ปีก่อน ส่งผลกระทบสู่ธุรกิจโดยภาพรวมของประเทศไทยแต่นั้นมา จนกลายเป็นปัญหาโยงใยสู่ผู้บริโภคให้ได้รับความเดือดร้อนจากการซื้อสินค้าและบริการเป็นจำนวนมาก โดยเฉพาะอย่างยิ่งสินค้าในกลุ่มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ หลายโครงการที่อยู่ระหว่างก่อสร้างเพิ่งดำเนินการตอกเสาเข็ม ทำฐานรากอาคาร หรือแม้แต่โครงการที่ขึ้นโครงสร้างอาคารไปหลายชั้นแล้ว กลับต้องหยุดชะงักไป!คำถามคือ แล้วผู้บริโภคที่ทำสัญญาซื้อไปแล้วล่ะ จะทำอย่างไร? ถูกลอยแพเช่นนี้ เรียกร้องอะไรได้ไหม? … อีกหนึ่งปัญหาความทุกข์ยากที่ผู้บริโภคสุดปวดตับ กับการผิดสัญญาจากบริษัทขายโครงการ จนต้องสูญทรัพย์ที่อุตส่าห์เก็บหอมรอมริบมาทั้งชีวิต วันนี้ ทีมข่าวเฉพาะกิจไทยรัฐออนไลน์ หาทางออกมาให้คุณแล้ว!

ปัจจุบันโครงการอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล มีทั้งหมด 1,519 โครงการ

ก่อนอื่น ทีมข่าวฯ ได้รวบรวมตัวเลขโครงการอสังหาริมทรัพย์ จาก ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) ที่ทำการสำรวจในพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑล ระบุว่า ปัจจุบันโครงการอสังหาริมทรัพย์ มีทั้งหมด 1,519 โครงการ มีหน่วยในผังทุกโครงการรวมกัน 434,400 หน่วย เป็นโครงการบ้านจัดสรร 1,077 โครงการ หรือ 203,000 หน่วย และโครงการอาคารชุด 442 โครงการ มีหน่วยห้องชุดในผังของทุกโครงการรวมกัน 231,400 หน่วย

โดยจากหน่วยในผังโครงการ ทั้งหมด 434,400 หน่วย พบว่า มีโครงการที่ยังอยู่ระหว่างดำเนินการก่อสร้าง ยังไม่แล้วเสร็จ ทั้งหมด 213,050 หน่วย เป็นโครงการบ้านจัดสรร 71,750 หน่วย และโครงการอาคารชุด 141,300 หน่วย

“ปัญหาอสังหาฯ” เรื่องร้องเรียนอันดับ 1 จากผู้บริโภค

แม้ว่าปัจจุบันตลาดอสังหาริมทรัพย์จะถูกพัฒนาคุณภาพและมาตรฐานทางธุรกิจมากขึ้น เมื่อเทียบกับยุคสมัยก่อนที่คนซื้อบ้านมีความเสี่ยงสูง ที่จะไม่ได้บ้านตามสัญญา หรือได้มาแต่ก็ไม่มีคุณภาพ แต่…ก็ใช่ว่า ในยุคปัจจุบันนี้ ทุกข์ของคนซื้อบ้านจะหมดไป เพราะก็ยังคงมีเรื่องร้องเรียนของคนซื้อบ้านเข้ามาอยู่อย่างต่อเนื่อง

เห็นได้จากสถิติการร้องเรียนจากผู้บริโภคในปี 2559 พบว่า มีผู้ร้องเข้ามายัง สำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค (สคบ.) มากถึง 2,136 เรื่อง และศูนย์พิทักษ์สิทธิผู้บริโภค มูลนิธิเพื่อผู้บริโภค จำนวน 133 เรื่อง

นายพิฆเนศ ต๊ะปวง รองเลขาธิการและโฆษกสำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค (สคบ.) เปิดเผยว่า ปัจจุบันปัญหาอสังหาริมทรัพย์ เกิดจากความเดือดร้อนจากการผิดสัญญา การโฆษณาเกินจริง จนทำให้เกิดการร้องเรียนระหว่างผู้บริโภค และผู้ประกอบการธุรกิจต่างๆ อย่างต่อเนื่อง โดยกลุ่มธุรกิจที่มีปัญหาการร้องเรียนมากที่สุดหลังเกิดวิกฤติเศรษฐกิจปี 2540 เป็นต้นมา ยังคงเป็นกลุ่มธุรกิจอสังหาฯ หรือธุรกิจรับสร้างบ้าน ที่ผู้บริโภคร้องเรียนต่อสำนักงานคุ้มครองผู้บริโภค (สคบ.) มากเป็นอันดับหนึ่ง

“โดยลักษณะปัญหาที่ถูกร้องเรียนเข้ามาส่วนมาก จะเป็นเรื่องการไม่ปฏิบัติตามสัญญาที่ตกลงไว้ ไม่ก่อสร้างบ้านให้แล้วเสร็จตามเวลาที่กำหนด และไม่ส่งมอบหรือโอนบ้านตามกำหนดเวลาที่ตกลงไว้ รวมถึงเรื่องที่ถูกร้องเข้ามามากที่สุดในช่วงระยะ 2 ปีหลังมานี้คือ คุณภาพที่ไม่ได้มาตรฐานตามสัญญา ดังนั้น ก็อยากจะฝากให้ผู้บริโภคระมัดระวังเรื่องของมาตรฐานของวัสดุก่อสร้างที่ผู้ประกอบธุรกิจหัวใส ไม่ใส่ใจผู้บริโภค แอบลดสเปกลงเพื่อลดต้นทุน หากไม่ตรวจตราในระหว่างก่อสร้างให้ดี วันดีคืนดีบ้านอาจจะทรุด หรือพังเอาได้ง่ายๆ” โฆษก สคบ. กล่าว

ปัญหาผู้บริโภคโดนลอยแพ หลังอสังหาฯ เจ๊ง! สะท้อนผู้ขายไม่ใช้สัญญามาตรฐาน

เช่นเดียวกับ นางสาวสารี อ๋องสมหวัง เลขาธิการมูลนิธิเพื่อผู้บริโภค เผยถึงปัญหาโครงการอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบันด้วยว่า ลักษณะของปัญหาที่ผู้บริโภคร้องเรียนเข้ามามากที่สุดคือ ผู้ขายผิดสัญญา/ผิดสัญญาเช่า-จอง, บ้านชำรุดบกพร่อง และสร้างไม่เสร็จ/ไม่ได้มาตรฐาน/ล่าช้า

“ปัญหาโครงการอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบัน มีหลากหลายรูปแบบมาก ไม่ว่าจะเป็นเรื่องก่อสร้างล่าช้า ไม่เป็นไปตามโฆษณาสาธารณูปโภค ไม่มีการจัดการของนิติบุคคล ปัญหาเรื่องค่าส่วนกลาง และที่กำลังเป็นปัญหาและยังคงมีร้องเรียนเข้ามาอย่างต่อเนื่องคือ ผู้บริโภคเดือดร้อนจากโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างไม่เสร็จ ไม่ดำเนินการต่อ ซึ่งปัญหานี้แสดงให้เห็นว่า ไม่ได้ทำสัญญามาตรฐานระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย ซึ่งเป็นสิ่งสำคัญมากในการทำสัญญาซื้อขาย ที่จะช่วยให้ผู้บริโภคโดนเอารัดเอาเปรียบน้อยลง”

นางสาวสารี กล่าวต่อว่า เมื่อบริษัทเจ้าของโครงการไม่ได้ใช้สัญญามาตรฐาน ตามที่ สคบ. กำหนด โอกาสที่ผู้บริโภคจะถูกโกงก็ยังมีเกิดขึ้น เนื่องจากไม่มีหลักประกันอะไรให้กับผู้บริโภคว่า เมื่อเกิดปัญหาแล้วจะมีทางออกให้กับผู้บริโภคอย่างไร ซึ่งปัจจุบันก็ยังพบว่า มีบริษัทอสังหาริมทรัพย์หลายแห่งที่ยังไม่ได้ใช้สัญญามาตรฐาน ในการทำสัญญาซื้อขายกับผู้บริโภค ซึ่งถือว่ามีความผิด ฉะนั้น ผู้บริโภคไม่ควรเอาอนาคตไปฝากไว้กับโครงการที่ไม่มีหลักประกัน

เช็กก่อนเซ็น! สังเกตง่ายๆ อสังหาฯ ที่คุณกำลังจะซื้อ ใช้สัญญามาตรฐานหรือไม่?

เพราะฉะนั้นจึงเป็นเรื่องจำเป็นอย่างยิ่งที่ผู้ซื้อบ้านต้องศึกษาเรื่องของ “สัญญามาตรฐาน” ที่สำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค (สคบ.) กำหนด เพื่อเป็นข้อมูลประกอบการตัดสินใจในการซื้อโครงการอสังหาริมทรัพย์ ลดการถูกเอารัดเอาเปรียบ

นายพิฆเนศ แนะวิธีการสังเกตสัญญามาตรฐานง่ายๆ ว่า ยกตัวอย่างสัญญาซื้อขายอาคารชุด ประกอบด้วย ข้อสัญญาที่รับรองว่าผู้ประกอบธุรกิจมีกรรมสิทธิ์ในที่ดิน และจะนำไปจดทะเบียนอาคารชุด, ข้อสัญญาที่แสดงว่าที่ดิน อาคาร และห้องชุดในอาคารชุด มีภาระผูกพันกับสถาบันการเงิน หรือบุคคลใดหรือไม่, ข้อสัญญาที่ระบุถึงตำแหน่งที่ดิน เลขที่ของโฉนดที่ดินของโครงการ และที่สำคัญ ต้องมีคำมั่นว่าจะดำเนินการก่อสร้างอาคารชุดให้แล้วเสร็จ 

ในสัญญามาตรฐานยังระบุถึงข้อสัญญาที่กระทำกันระหว่างผู้จะซื้อและผู้จะขาย ไว้ด้วยว่า ภาระในการชำระค่าภาษีเงินได้ ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ และค่าอากรแสตมป์ ในการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดภาระ ในส่วนนี้ผู้ประกอบธุรกิจเป็นผู้จ่าย ส่วนภาระของค่าธรรมเนียมในการจดทะเบียนสิทธินิติกรรมในห้องชุด ผู้ประกอบธุรกิจและผู้ซื้อ สามารถตกลงกันได้ว่าจะใช้วิธีจ่ายเท่ากัน หรืออาจใช้วิธีให้อีกฝ่ายเป็นผู้จ่ายก็ได้

นอกจากนี้ สาระสำคัญในรายละเอียดยังระบุถึง การให้สิทธิบอกเลิกสัญญาทั้งฝ่ายผู้ขายและฝ่ายผู้ซื้อ โดยข้อสัญญาฉบับมาตรฐาน สคบ. ระบุให้ผู้ซื้อมีสิทธิบอกเลิกสัญญาได้ และยังมีสิทธิเรียกเงินที่ชำระไปแล้วคืนได้ พร้อมดอกเบี้ยปรับ หากผู้ขายหรือผู้ประกอบธุรกิจไม่สามารถดำเนินโครงการอาคารชุดให้แล้วเสร็จภายในกำหนดสัญญา หรือผู้ซื้อคาดหมายได้ว่าจะไม่แล้วเสร็จภายในระยะเวลาที่กำหนด หรือผู้ซื้อเห็นว่าผู้ประกอบธุรกิจไม่อาจปฏิบัติตามสัญญาต่อไปได้ ผู้ซื้อมีสิทธิที่จะบอกเลิกสัญญาได้ และยังให้สิทธิผู้ซื้อดำเนินคดีตามกฎหมายได้ด้วย


ผู้ซื้อถูกลอยแพ อสังหาฯ เจ๊ง! ทำไงดี? เปิดทริก 5 วิธีดำเนินการคลี่คลายทุกข์

กระนั้นแล้ว เมื่อเกิดกรณีผู้บริโภคโดนละเมิดสิทธิในด้านอสังหาริมทรัพย์ โครงการหยุดชะงัก สร้างไม่เสร็จ และไม่มีการดำเนินการต่อ อันดับแรกให้ผู้บริโภคตรวจสอบสัญญาก่อน หากในสัญญาครบกำหนดแล้ว ผู้บริโภคสามารถเรียกค่าเสียหายคืนได้ ดังนี้ …

1. ทำหนังสือเป็นลายลักษณ์อักษรถึงผู้ประกอบการหรือคู่กรณี เพื่อให้แก้ไขปัญหาที่เกิดขึ้น หากมีการแก้ไขปัญหาจนผู้บริโภคพอใจแล้ว ก็จะถือว่าปัญหานั้นสิ้นสุดลงแล้ว
2. ร้องเรียนต่อหน่วยงานที่เกี่ยวข้องทั้งรัฐและเอกชน ตลอดจนองค์กรวิชาชีพต่างๆ เช่น สำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค (สคบ.) และศูนย์พิทักษ์สิทธิผู้บริโภค มูลนิธิเพื่อผู้บริโภค โดยยื่นหลักฐานเอกสารต่างๆ เช่น ใบเสร็จ ใบโฆษณา เอกสารการทำสัญญา เพื่อเข้าสู่มาตรการเจรจาไกล่เกลี่ย และหาข้อยุติในการแก้ไขปัญหากับคู่กรณี หากได้รับการตอบรับที่ดี กรณีนั้นๆ ก็ถือว่าสิ้นสุดเช่นเดียวกัน
3. การรวมกลุ่มของผู้เสียหาย เพื่อรณรงค์และผลักดันให้เกิดการแก้ไขปัญหา
4. การฟ้องผู้บริโภค หรือการให้ข่าวต่อสาธารณชนหรือการร้องเรียนกับสื่อมวลชน เพื่อเผยแพร่ในที่สาธารณะ
5. ฟ้องศาลเป็นคดีผู้บริโภค เพื่อเรียกร้องให้ผู้ประกอบการชดเชยค่าเสียหาย

นอกจากนี้ นายพิฆเนศ กล่าวถึงมาตรการเจรจาไกล่เกลี่ย ที่ สคบ. นำมาใช้ในการบรรเทาทุกข์หรือช่วยเหลือผู้บริโภค กรณีโดนละเมิดสิทธิผู้บริโภคด้านอสังหาริมทรัพย์ด้วยว่า หากผู้บริโภคร้องเรียนเข้ามา ทาง สคบ. จะเรียกทั้งฝ่ายผู้ซื้อและผู้ขายเข้ามาสอบถามถึงข้อเท็จจริง เพื่อให้ผู้ประกอบการตกลงยินยอมชดใช้เงินคืนให้แก่ผู้บริโภค โดยไม่ต้องนำเรื่องขึ้นฟ้องร้องในชั้นศาล ซึ่งที่ผ่านมาก็ค่อนข้างประสบความสำเร็จ ผู้บริโภคได้รับเงินคืนจำนวนไม่น้อย

เช็กก่อนซื้อ! วสท.แนะหลักพิจารณา ลดโอกาสเสี่ยงโดนลอยแพ

อย่างไรก็ตาม เพื่อเป็นประโยชน์กับผู้บริโภคก่อนตัดสินใจซื้อ! ทีมข่าวฯ ได้สอบถามถึงหลักในการพิจารณาก่อนตัดสินใจซื้อโครงการอสังหาริมทรัพย์ จาก รศ.สิริวัฒน์ ไชยชนะ เลขาธิการวิศวกรรมสถานแห่งประเทศไทย (วสท.) แนะให้ฟังว่า “1. อันดับแรก ผมยังเชื่อว่าแบรนด์ของบริษัทเจ้าของโครงการ ก็มีส่วนในการตัดสินใจ และน่าเชื่อถือได้ถึง 50% 2. ก่อนตัดสินใจซื้อ ก็ควรจะไปดูโครงการจริง ประเมินด้วยสายตาว่า โครงสร้างเกิดการร้าวทรุดแตกจุดไหนหรือไม่ 3. หากเป็นไปได้ ก็ควรจะพาผู้ที่มีความรู้ความเชี่ยวชาญด้านวิศวกรรมการก่อสร้าง เพื่อตรวจสอบมาตรฐานของโครงสร้างในเบื้องต้น ก่อนตัดสินใจ 4. หากเป็นไปได้ก็ซื้อโครงการที่เสร็จแล้ว หรือควรเลือกซื้อโครงการที่ก่อสร้างงานวิศวกรรมและงานสถาปัตยกรรมเสร็จแล้ว โอกาสที่จะโดนปล่อยลอยแพก็น้อย”

ไขคำตอบ! โครงสร้างอสังหาฯ ปล่อยทิ้งนาน นำมาพัฒนาต่อ ปลอดภัยไหม?

ผู้สื่อข่าวสอบถาม เลขาธิการ วสท. เพิ่มเติม ถึงมาตรฐานโครงการอสังหาฯ ที่สร้างไม่เสร็จ ปล่อยทิ้งไว้เป็นระยะเวลานาน แล้วถูกนำมาพัฒนาต่อ กรณีนี้ถือว่ามีความมั่นคงปลอดภัยมากน้อยแค่ไหน?

“แน่นอนว่าก็ต้องเจอกับสภาพดินฟ้าอากาศ ความชื้น ควันรถ มลพิษต่างๆ แทรกซึมเข้าไปในเนื้อคอนกรีต จนทำให้ความเป็นด่างของคอนกรีตรอบๆ เหล็กเสริมลดลง ส่งผลให้เหล็กเสริมในคอนกรีตเกิดสนิม ถูกกัดกร่อน และเสื่อมสภาพในที่สุด”

รศ.สิริวัฒน์ อธิบายต่อว่า เมื่อเหล็กเสื่อมสภาพ ก็จะเกิดการบีบคอนกรีตจนแตกหลุดออกมา เมื่อระยะเวลานานเป็น 10-20 ปี ก็ส่งผลให้บ้านและอาคารยิ่งเสื่อมสภาพเร็วขึ้น รวมถึงด้วยสภาพโครงสร้างเก่าที่ยังไม่สมบูรณ์ เมื่อมีปัจจัยภายนอกเข้ามา ไม่ว่าจะเป็นแรงลม แผ่นดินไหว หรือเกิดการเขย่าขึ้นมา ก็มีโอกาสเสี่ยงสูงที่จะเกิดรอยแตกร้าวจนอาคารถล่มลงมาได้ ดังนั้น อาคารร้างที่ถูกปล่อยทิ้งไว้นานโดยที่ไม่มีการดูแล จึงค่อนข้างอันตรายมาก หากจะต้องนำมาพัฒนาต่อ โครงการเหล่านี้ก็ต้องได้รับการตรวจสอบมาตรฐานเชิงลึกจากวิศวกรผู้เชี่ยวชาญด้านการก่อสร้างก่อน

—-*—-

สุดท้ายนี้…ในฐานะหน่วยงานสำคัญที่มีอำนาจในการคุ้มครองผู้บริโภคอย่าง สำนักคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค และศูนย์พิทักษ์สิทธิผู้บริโภค มูลนิธิเพื่อผู้บริโภค เสนอแนะอีกครั้งว่า 1. ก่อนที่ผู้บริโภคจะตัดสินใจวางเงินจอง เงินมัดจำ เงินดาวน์ และทำสัญญาจะซื้อจะขาย ควรตรวจสอบรายละเอียดเกี่ยวกับผู้ประกอบธุรกิจ หรือเจ้าของโครงการให้ถูกต้องชัดเจนว่า ผู้ประกอบธุรกิจเคยถูกร้องเรียนมาแล้วหรือไม่ 2. ชื่อและที่อยู่ของผู้ประกอบธุรกิจ ถ้าเป็นนิติบุคคล ควรตรวจสอบว่าได้จดทะเบียนเป็นบริษัท หรือห้างหุ้นส่วนจำกัดถูกต้องหรือไม่ 3. มีทุนจดทะเบียนเท่าไร ทุนที่ชำระแล้วเท่าไร ใครเป็นกรรมการผู้จัดการ หรือกรรมการผู้มีอำนาจลงนามผูกพันบริษัท 4. ที่ดินที่ตั้งโครงการมีโฉนดถูกต้องหรือไม่ ตรวจเลขที่โฉนด ใครเป็นผู้มีชื่อในโฉนดที่ดิน ได้รับอนุญาตให้จัดสรรที่ดินหรือยัง 5. ผู้ประกอบธุรกิจหรือเจ้าของโครงการได้รับอนุญาตก่อสร้างถูกต้องหรือไม่ และที่สำคัญ 6. สัญญาที่คุณกำลังจะเซ็นนั้น เป็นสัญญามาตรฐานหรือไม่

“ดังนั้น ผู้บริโภคอย่าตัดสินใจซื้อบ้าน โดยเชื่อจากคำโฆษณาเพียงอย่างเดียว และควรต้องเก็บเอกสารคำโฆษณา และเอกสารอื่นๆ ที่เกี่ยวข้องกับโครงการเอาไว้ เพื่อใช้เป็นหลักฐานในการดำเนินคดีกับผู้ประกอบธุรกิจ ในกรณีที่ถูกเอารัดเอาเปรียบและโดนละเมิดสิทธิ” นายพิฆเนศ กล่าวทิ้งท้าย.