คนไทยจำนวนไม่น้อยต้องการมีบ้านเป็นของตัวเองสักหลัง แต่ความต้องการกับความจริงในชีวิตมันดูแล้วค่อนข้างห่างไกลกันเสียเหลือเกิน รัฐบาลต้องกำหนดนโยบายเรื่องการมีบ้านของประชาชนให้จริงจัง และต้องทำนโยบายนี้ให้สำเร็จ

รายการแนวหน้าวาไรตี้สัปดาห์นี้ ดร.เฉลิมชัย ยอดมาลัย พาคุณไปสนทนากับ ดร.ยุ้ย-เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ รองประธานกรรมการ บริษัท เสนาดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) อดีตอาจารย์ประจำคณะพาณิชยศาสตร์และการบัญชี จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย ถึงประเด็นความยากลำบากของคนไทยกับการเป็นเจ้าของบ้าน

เรียนถามอาจารย์ว่า อะไรคือปัจจัยสำคัญที่ทำให้คนไทยจำนวนไม่น้อยไม่สามารถมีบ้านเป็นของตัวเองได้

บ้านคือปัจจัยสี่ที่สำคัญของมนุษย์ และดิฉันก็เชื่อว่าคนทุกคนอยากมีบ้าน แต่ทว่าความอยากหรือความต้องการของคนจำนวนไม่น้อยไม่สามารถเป็นจริงได้ ซึ่งนับว่าเป็นเรื่องน่าเศร้ามาก เพราะความอยากจะมีกับการมีได้จริงๆ มันเป็นคนละเรื่องกัน ความเป็นจริงอย่างหนึ่งคือ ราคาบ้านในทุกวันนี้มันแพงมากกว่าเดิมหลายเท่า แล้วราคาก็แพงขึ้นทุกวัน เมื่อบ้านมีราคาแพงมาก คนที่มีรายได้น้อยก็จึงไม่สามารถเป็นเจ้าของบ้านได้

ผมเห็นว่ารัฐบาลไทยดูเสมือนตั้งใจจะทำให้คนไทยมีบ้าน แต่ถึงกระนั่นคนไทยจำนวนไม่น้อยก็ยังคงไม่มีบ้านเป็นของตัวเอง อาจารย์วิเคราะห์ว่าเพราะอะไรครับ

อันดับแรก ต้องเข้าใจก่อนว่าคำว่าบ้านนั้น จริงๆ แล้วมันไม่ใช่หมายถึงบ้านที่เป็นตัวอาคารสำหรับอยู่อาศัยเท่านั้น แต่มันยังประกอบไปด้วยการเดินทางจากบ้านไปยังที่ทำงานของแต่ละคน ระยะทางและระยะเวลาของการเดินทางจากบ้านไปยังที่ทำงานคือสิ่งสำคัญในการทำให้คนตัดสินใจซื้อบ้านด้วย ในหลายครั้ง เราพบว่าคนนั้นพอจะมีเงินสำหรับซื้อบ้านได้ก็จริง แต่เป็นกำลังซื้อที่ค่อนข้างจำกัดพอประมาณ เช่นไม่เกิดวงเงิน 2 ล้านบาท ซึ่งในความเป็นจริงบ้านราคาไม่เกิดสองล้านบาท ก็มีอยู่มากมายแต่บ้านที่มีขายนั้นไม่สามารถทำให้คนที่ต้องการซื้อเข้าไปอยู่อาศัยได้จริงๆ เพราะมันมีปัจจัยเรื่องการเดินทางที่ไกลมาก ใช้เวลาเดินทางนานมากๆ เข้าไปเกี่ยวข้อง ดังนั้นก็จึงทำให้ไม่ matched กันแล้ว และยังพบด้วยว่าในแง่ของคนที่ต้องการบ้านราคาถูกนั้นมีมากกว่าบ้านที่ขายกันอยู่ทั่วไป คือบ้านราคาแพงเกินกำลังของคนที่ต้องการซื้อ และยังมีอีกปัจจัยคือบ้านราคาถูกที่คนสามารถซื้อได้นั้นแต่เมื่อเอาเข้าจริงๆ แล้วมันอยู่ไกลจากที่ทำงานของคนที่ต้องการซื้อมาก บ้านอยู่ห่างจากเมืองมากๆ ต้องใช้เวลาเดินทางในชีวิตประจำวันนานมาก คนก็ไม่สามารถจะไปอยู่อาศัยได้ หากจะถามว่าทำไมบ้านราคาถูกจึงอยู่ไกลเมืองมากเหลือเกิน ก็ต้องตอบว่าเพราะกลไกธุรกิจที่ทำให้บ้านมีราคาแพง ในความเป็นจริงคนจำนวนไม่น้อยทำงานอยู่ในเขตเมือง แต่เมื่อบ้านอยู่ไกลจากที่ทำงาน ก็ทำให้ชีวิตยากลำบากแล้ว ดังนั้นหากเขาจะซื้อบ้านถูกแต่อยู่ไกลจากที่ทำงานมากๆ เขาก็ต้องเสียเวลาเดินทางนาน และต้องเสียค่าใช้จ่ายในการเดินทางสูงมาก ซึ่งต้องยอมรับว่าค่าโดยสารในประเทศเรานั้นไม่ได้มีราคาถูก ยกเว้นรถเมล์ธรรมดา แต่ก็หาความแน่นอนของการเดินทางได้ยากมาก ส่วนรถไฟฟ้านั้นมีค่าโดยสารที่ค่อนข้างแพงเมื่อเทียบกับรายได้ประจำของคนทั่วไป นี่คือปัญหา และนี่คือความจริง

ผมเคยคุยกับคนที่อยู่ย่านบางใหญ่ ซึ่งมีรถไฟฟ้าวิ่งไปถึงบริเวณใกล้กับบ้านของเขา แต่เขาก็ไม่สามารถใช้รถไฟฟ้าได้ เพราะเขาบอกว่าแพงเกินไป ในบ้านเขามีสมาชิก 4 คน ทุกคนต้องเข้ามาทำงานและเรียนในเมือง ดังนั้นเขาจึงตัดสินใจซื้อรถยนต์ เพราะคำนวณแล้วจ่ายเงินในชีวิตประจำวันน้อยกว่าใช้รถไฟฟ้า แม้จะต้องเจอปัญหารถติดสาหัส แต่เขาก็บอกว่าไม่มีทางเลือก

ใช่ค่ะ นั่นก็เป็นปัญหาหนึ่งที่ทำให้ในหลายต่อหลายครั้งเราปฏิเสธความจริงไม่ได้ ในข้อเท็จจริงคือ demand กับ supply ในเรื่องราคาบ้านกับความต้องการของผู้ซื้อบ้านก็ไม่สมดุลกันแล้ว แต่จริงๆ ยังมีปัญหาอื่นที่หนักกว่านั้นคือ supply ที่มีนั้นมันไม่ตอบโจทย์หรือไม่ตอบสนองความต้องการของผู้ต้องการบ้าน เพราะคนที่มีกำลังซื้อไม่สูงพอกับราคาบ้าน เขาเหล่านั้นต้องทำงานในเมือง แต่เขาไม่มีกำลังซื้อบ้านในเมือง เพราะบ้านในเมืองมีราคาแพงมากจนซื้อไม่ได้ สาเหตุที่ทำให้บ้านในเมืองมีราคาแพงมาก ก็เพราะราคาที่ดินในเมืองมีราคาแพงมาก ซึ่งต้องบอกว่าราคาที่ดินมันแพงมากจนทำให้ราคาบ้านและคอนโดมิเนียมมีราคาแพงมากจนคนทั่วไปเป็นเจ้าของได้ยาก

อาจารย์มีข้อเสนอแนะเพื่อเป็นทางออกให้กับปัญหานี้อย่างไรบ้างครับ

ข้อเสนอคือ รัฐบาลต้องมีนโยบายที่ทำให้คนสามารถมีบ้านได้อย่างจริงจัง พูดแบบเข้าใจง่ายๆต้องมีนโยบายที่ทำให้ราคาค่าโดยสารสำหรับการเดินทางระหว่างบ้านกับที่ทำงานต้องไม่แพงเสียจนคนจำนวนมากไม่สามารถแบกรับได้ คือรัฐบาลต้องมีนโยบายaffordable housing policy คือการทำให้ที่ที่สำหรับอยู่อาศัยของคนทั่วไปมีราคาค่าเดินทางไม่แพงจนเกินไปจนไม่สามารถแบกรับได้ และต้องพยายามทำให้คนที่ทำงานในเมืองสามารถซื้อบ้านราคาที่เขาสามารถจ่ายได้ในเขตเมือง คือรัฐบาลต้องมีนโยบาย subsidies ตามความเหมาะสม และต้องมีการจัดทำ package ที่ช่วยให้ผู้ประกอบการด้านอสังหาริมทรัพย์สามารถทำธุรกิจได้ในเขตเมือง เพื่อช่วยให้คนส่วนใหญ่สามารถมีบ้านเป็นของตนเองได้ เมื่อผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์สามารถทำธุรกิจได้ เขาก็จะต้องแบ่งปันผลกำไรกลับคืนให้กับสังคมด้วยการทำบ้านหรือที่พักที่มีราคาไม่แพงเกินไปสำหรับคนที่ต้องอาศัยและทำงานอยู่ในเขตเมือง เช่น สมมุติว่า รัฐบาลอาจทำกฎหมายว่า พื้นที่จำนวน 20 เปอร์เซ็นต์ของเขตเมืองต้องมีราคาไม่แพงมากจนเกินไป แล้วให้ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์เข้าไปสร้างบ้านหรือที่พักเพื่อให้คนมีรายได้น้อยในเมือง เป็นต้น คือรัฐบาลต้องมองว่าเมื่อไรก็ตามที่กลไกตลาดมันทำงานไม่ได้ มันก็จะต้องมีมือที่มองไม่เห็นเข้าไปช่วยทำให้กลไกตลาดสามารถเดินต่อไปได้ เพื่อให้คนสามารถมีบ้านเป็นของตนเองให้ได้มือที่มองไม่เห็นนี้ต้องเข้ามาจัดการในระยะเวลาที่เหมาะสมและทันการณ์กับการแก้ปัญหา ถ้าจะให้พูดอย่างเป็นรูปธรรมก็คือ รัฐบาลต้องหากลไกเพื่อลดราคาค่าเดินทางให้สอดคล้องกับค่าใช้จ่ายและรายได้ของคนที่ทำงานในเมืองแต่ว่ามีบ้านอยู่ไกลจากเมือง ซึ่งทุกวันนี้ในกรุงเทพฯ และชานเมืองมีรถไฟฟ้าวิ่งบริการแล้ว ซึ่งก็นับว่าสะดวกสบายดีพอใช้ รถไฟฟ้าทุกวันนี้วิ่งไกลออกไปจากใจกลางเมืองมากแล้ว แต่ปัญหาคือยิ่งไกลยิ่งแพง อย่างเช่น ทำงานอยู่ย่านรัชดาฯ ห้วยขวาง แต่บ้านอยู่คูคต ซึ่งหากขับรถยนต์หรือนั่งรถเมล์ไปกลับ ก็ถือว่าไกลมาก และใช้เวลานานมากครั้นจะนั่งรถไฟฟ้าทุกวันก็ต้องเสียค่าใช้จ่ายสูงมากดังนั้นหากรัฐบาลมีนโยบายลดค่าเดินทางให้ถูกกว่าเดิม จนคนที่พักอยู่คูคตสามารถจ่ายค่ารถไฟฟ้าเข้ามาทำงานที่รัชดาฯ ห้วยขวางได้ เขาก็ยังจะตัดสินใจซื้อบ้านราคาไม่แพงที่คูคต แล้วยอมเสียเวลานั่งรถไฟฟ้าเข้ามาทำงานนี่คือทางออกอย่างหนึ่งของปัญหานี้

ขอถามอาจารย์ในอีกฐานะหนึ่ง คือฐานะนักธุรกิจด้านอสังหาริมทรัพย์ เมื่อสังคมไทยมีปัญหาเรื่องคนไทยไม่สามารถมีบ้านเป็นของตัวเองได้ หากปล่อยปัญหาไปเรื่อยๆ มันน่าจะกลายเป็นปัญหาใหญ่ของสังคม และจะเป็นปัญหาของคนทำธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ด้วย มองทางออกของปัญหานี้อย่างไรครับ

ปัญหาใหญ่ของไทยอีกเรื่องคือ คนไทยมีหนี้สินสูงมาก หนี้ครัวเรือนสูงมาก นี่คือปัญหาระดับชาติ และเป็นปัญหาของโลกก็ว่าได้ ไม่เข้าใจจริงๆ ว่า เราทุกคนปล่อยให้ปัญหาบานปลายมาถึงจุดนี้ได้อย่างไร ปัญหาหนี้ครัวเรือนเป็นปัญหาที่ทำให้ทุกอย่างมันแก้ไขยาก เพราะคนเรานั้นเมื่อมีหนี้สินมากๆ ก็จะทำให้กำลังซื้อลดน้อยลงไปด้วย เพราะได้เงินมาก็ต้องใช้หนี้ก่อน แต่ปัญหาที่ใหญ่กว่าคือไม่มีเงินสำหรับใช้หนี้ และไม่มีเงินสำหรับใช้เลี้ยงดูชีวิตประจำวัน หากจะพูดสั้นๆ ก็คือต้องแก้ปัญหาหนี้สิน หรือหนี้ครัวเรือนให้ได้ก่อน สำหรับเราเองในฐานะผู้ประกอบการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เราก็พบปัญหามากเช่นกัน ตัวอย่างเช่น เมื่อก่อนนั้น เวลาทีมงานของเรารายงานว่ามียอดขายได้เท่านี้เปอร์เซ็นต์ เราก็จะตั้งความหวังไว้ว่าน่าจะเป็นไปตามนั้นซึ่งหากจะผิดไปก็จะไม่มากนัก เช่นบอกว่าขายได้ 10 ก็คือเราจะเริ่มต้นจากยอดขายที่ 10 ไว้ก่อน แต่ในยุคนี้ หากบอกว่าขายได้ 10 เราต้องทำตัวเลขเผื่อการยกเลิกไว้เลยอย่างน้อย 40 เปอร์เซ็นต์ ซึ่งเรื่องแบบนี้การเป็น new normal ไปแล้ว ซึ่งผิดกับสมัยก่อนที่จะไม่ค่อยมีเรื่องแบบนี้เพราะไม่ค่อยจะเกิดเรื่องยกเลิกการซื้อ หรือว่าเกิดก็เป็นเปอร์เซ็นต์น้อยมาก หากต้องตอบว่าอะไรคือสาเหตุที่ทำให้ผู้ตัดสินใจจะซื้ออสังหาริมทรัพย์ต้องยกเลิกการซื้อก็ตอบว่า เกิดจากการเปลี่ยนใจ เพราะมีการแข่งขันสูงแต่จริง ๆ แล้วเรื่องการเปลี่ยนใจนั้น เกิดขึ้นไม่มากนักสำหรับคนที่ตัดสินใจเด็ดขาดแล้วว่าต้องการจะซื้อ เพราะเขาเช็คจากหลายๆ โครงการก่อนที่จะตัดสินใจขั้นสุดท้าย เพราะฉะนั้นการยกเลิกการซื้อด้วยตัวของลูกค้าเอง จึงไม่มากนัก แต่ปัญหาใหญ่ของการยกเลิกการซื้อคือเขาคิดว่าจะกู้เงินจากธนาคารได้ แต่สุดท้ายเมื่อกู้เงินไม่ได้ ก็ทำให้ต้องยกเลิกการซื้อ ปัญหาการกู้เงินไม่ผ่านเป็นปัญหาที่เกิดขึ้นมากในยุคนี้ แต่จริงๆ ไม่ใช่เพราะว่าเขามีหนี้สินเท่านั้น แต่ยังมีปัจจัยจากธนาคารแห่งประเทศไทย ออกกฎ LTV หรือ Loan To Value ratioซึ่งเป็นมาตรการลดความเสี่ยงจากการปล่อยกู้ของธนาคารพาณิชย์ ธนาคารแห่งประเทศไทย ออกกฎนี้เพราะเห็นว่าปัจจุบันคนไทยมีหนี้สินมาก ก็จึงออกกฎนี้มาเพื่อป้องกันการเกิดหนี้เสีย ซึ่งมาตรการนี้ส่งผลให้คนที่อาจมีหนี้ไม่มากนัก แต่ว่าซื้อบ้านมาแล้วหลายหลัง ก็อาจจะได้รับการอนุมัติจากธนาคารพาณิชย์ได้ยากลำบากขึ้น หรือกู้ไม่ผ่านก็ได้ มาตรการนี้ส่งผลต่อคนทำธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อย่างชัดเจน เพราะทำให้คนที่มีหนี้ไม่มากนัก ก็ไม่สามารถกู้เงินได้ เมื่อกู้ไม่ได้ ก็ทำให้ไม่ซื้อบ้านหรือคอนโดมิเนียม แต่อย่างไรก็ตาม เนื่องจากเราทุกคนอยู่ในระบบทุนนิยมแบบนี้ เราก็ต้องว่ากันไปตามกลไกของตลาด เมื่อเกิดปัญหานี้ขึ้นมาแล้ว ดิฉันก็คาดว่าในที่สุดจะมีทางออกของปัญหานี้คือจะเกิด price correction คือผู้ขายจะต้องปรับลดราคาลงมา โดยเฉพาะบ้านและคอนโดมิเนียมในกลุ่มเดียวกันต้องปรับราคาลงมา หรือหากเลวร้ายก็อาจจะมีผู้ประกอบการที่ไม่สามารถแบกรับปัญหาต่อไปได้ก็ต้องขายโครงการทิ้งไป แต่เราก็ได้เห็นว่ารัฐบาลก็เริ่มเข้ามาช่วยเหลือบ้าง โดยช่วยลดภาระของผู้ซื้อ ทำให้ต้นทุนของผู้ซื้อถูกลง เช่นลดภาระการโอน แต่หากถามต่อไปว่าแล้วทำให้ความต้องการบ้านเพิ่มมากขึ้นอย่างแท้จริงหรือไม่ ก็อาจจะเห็นว่ามันมีตัวช่วยกระตุ้นช่วยเร่งบ้าง เช่น บางคนอาจจะรีบตัดสินใจซื้อแต่ก็เป็นเสมือนกับการยืมเอา demand ในอนาคตมาใช้ในช่วงเฉพาะหน้าก่อน แต่เมื่อมาตรการช่วยกระตุ้นมันผ่านพ้นไปแล้ว demand จริงๆ ก็จะลดลง เราจะเห็นได้ว่ามาตรการนี้มีผลก่อนสิ้นปี 2562 ดังนั้นก่อนหมดปีจึงเห็นยอดการโอนมากขึ้น แต่หลังจากมาตรการจบลง demand ก็หายไป นี่คือการดึงเอา demandในอนาคตมาใช้ก่อน แต่ก็ไม่ได้หมายความว่ามาตรการนี้มันไม่ดี แต่เพียงแค่หมายความว่ามันคือการเล่นในระยะสั้น แต่ไม่อาจเป็นผลดีในระยะยาว และไม่ได้ทำให้มี demand จริง ๆ ในการซื้อบ้านเกิดขึ้น

รัฐบาลคงจะพยายามป้องกันปัญหาฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์แตก จึงออก LTV มา ขอถามว่าtiming ในการออกมาตรการนี้เหมาะสมกับสภาวการณ์ปัจจุบันของอสังหาริมทรัพย์ไทยหรือไม่

ต้องเรียนว่า ถ้าตอบในฐานะคนทำธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ก็คือ LTV เป็นกฎเกณฑ์ออกมาเพื่อห้ามอนุมัติให้กู้เต็มร้อย ซึ่งเมื่อก่อนนั้นการกู้เงินซื้อบ้าน 100 บาท สามารถกู้ได้เต็ม 100 บาท แต่เกณฑ์นี้กำหนดว่า ซื้อบ้าน 100 บาท อาจกู้ได้ 90 หรือแค่ 70เท่านั้น เกณฑ์นี้กระทบกับนักธุรกิจอสังหาริมทรัพย์โดยตรง ดังนั้นคนทำธุรกิจนี้ก็ต้องไม่ชอบเกณฑ์นี้ เพราะทำให้ demand ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ ดิฉันคิดว่ามาตรการนี้ออกมาในช่วงเวลาที่เหมาะสมกับสถานการณ์อสังหาริมทรัพย์ของบ้านเราหรือไม่ เราต้องยอมรับว่าระยะนี้เป็นช่วงเศรษฐกิจของบ้านเราอยู่ในขาลงอย่างมากเมื่อมาผสมกับ LTV ก็ยิ่งทำให้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เจอศึกหลายด้าน ลองคิดง่ายๆ นะคะ ทุกวันนี้เราเจอข่าวlay off บ่อยมาก แน่นอนว่าข่าว lay off ไม่เกี่ยวกับLTV แต่มันก็คือการแสดงให้เห็นว่าบ้านเรากำลังเจอปัญหาพิษเศรษฐกิจ ดังนั้นต่อให้ไม่มีเรื่อง LTV เข้ามา ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของเราก็แย่อยู่แล้ว พอเจอ LTV เข้าไปด้วยก็กลายเป็นปัญหาใหญ่ขึ้น และต้องไม่ลืมว่า ตามปกตินั้น คนซื้อที่อยู่อาศัยไม่ต้องการจะเป็นหนี้ธนาคารเป็นระยะเวลานานมากๆ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงที่ผู้กู้ไม่แน่ใจว่ายังจะมีงานทำต่อไปอีกหรือไม่ เรื่องนี้เป็น perfect correlation ต้องบอกว่าไม่มีใครอยากกู้เงินเป็นระยะเวลายาวๆ ในขณะที่ตนเองไม่รู้ว่าจะยังมีงานทำต่อไปหรือไม่อย่าลืมว่าตอนนี้เป็นช่วงขาลงของธุรกิจ ดังนั้นจึงไม่ค่อยน่ากลัวเรื่องการ speculation หรือการเก็งกำไร เพราะไม่ค่อยมีการเก็งกำไรในช่วงเวลาเช่นนี้ ดังนั้นถึงไม่มีLTV ก็ speculate น้อยอยู่แล้ว เพราะคอนโดมิเนียมขายไม่ค่อยได้ แต่เมื่อธนาคารแห่งประเทศไทยมองว่าต้องแก้ปัญหา speculate โดยเอา LTV เข้ามาใช้ด้วย ก็จึงทำให้ภาคอสังหาริมทรัพย์ตกอยู่ในสภาวะคล้ายๆ กับเจอ perfect storm คือเจอปัญหารอบด้าน ทั้งๆ ที่ขายของไม่ค่อยได้ แล้วยังมาเจอตัวกรอง LTV เข้าไปอีก ก็เลยยิ่งแย่หนัก

ถ้าหากแก้ปัญหาภาคอสังหาริมทรัพย์ในบ้านเราไม่ได้ แล้วถ้าเกิด worst case scenario ขึ้นมาจริงๆ จะส่งผลกระทบกับภาพรวมของเศรษฐกิจในบ้านเราอย่างไรบ้าง ปัญหาจะใหญ่โตมโหฬารแค่ไหนครับ

ตอนสมัยฟองสบู่แตก ในบ้านเราเมื่อปี 1997 หลายคนจะพูดว่ามันมีต้นเหตุจากภาคอสังหาริมทรัพย์ แต่สำหรับในยุคนี้ ดิฉันคิดว่ามันคงไม่ไปถึงจุดนั้น เพราะว่ายุคนี้กับยุคนั้นมีความต่างกันคือ ยุค 1997 ธนาคารพาณิชย์ก็มีส่วนทำให้เกิดปัญหาด้วย แล้วในยุคนั้นเกิดปัญหาฟองสบู่ชัดเจนมาก แต่ตอนนี้เราทุกคนได้รับบทเรียนจากวิกฤติครั้งนั้นเป็นอย่างดี แล้วทุกคนก็ป้องกันเรื่องที่เคยเกิดขึ้นในทุกหนทาง ปัญหาวันนี้ไม่เหมือนกับวันนั้น สมัยก่อนนั้นบริษัทเล็กๆ ล้มกันมากมาย แต่ในยุคนี้มีแต่บริษัทใหญ่ๆ และเป็นบริษัทที่อยู่ในตลาดหลักทรัพย์ด้วย บริษัทเหล่านี้ มี marketshare มากถึง 70 เปอร์เซ็นต์ แสดงว่าที่หลายคนมองว่าคอนโดมิเนียมล้นตลาดนั้นมันออกมาจากคนเพียงไม่กี่คน และคนเหล่านั้นก็มีฐานะทางการเงินที่มั่นคงแข็งแรงระดับหนึ่ง และในกลุ่มนี้เกือบ 90 เปอร์เซ็นต์ ยังมีต่างชาติเข้ามาร่วมลงทุนด้วย อย่างเช่นบริษัทเสนาฯ ก็มีต่างชาติเข้ามาร่วมลงทุน ดังนั้นดิฉันเชื่อว่าหากเกิดปัญหาในยุคนี้บริษัทใหญ่ๆ คงไม่มีปัญหามากนัก และคงไม่ล้ม แต่เราอาจจะเห็นบริษัทกลางๆ หรือเล็กๆ อาจจะเกิดปัญหา โดยคนกลุ่มนี้อาจไม่ถึงกับล้มหายไป แต่อาจจะปล่อยบางโครงการออกไป โดยขายโครงการให้คนอื่นไป แต่ยังมีที่น่าเป็นห่วงอีกเรื่องซึ่งจะเป็นเรื่องใหญ่คือถ้าหากโครงการอสังหาริมทรัพย์เกิดปัญหาแล้ว อาจจะส่งผลกระทบต่อวงจรของ bond หรือหุ้นกู้ได้ คือเวลาออกหุ้นกู้แล้วทุกคนคาดหวังว่าเมื่อ bond ครบกำหนดจะสามารถ renew ได้ แต่ถ้าหากมันเกิดไม่ได้ขึ้นมา มันจะส่งผลกระทบเป็นวงจรอุบาทว์ทันที ถ้าเกิดปัญหาขึ้นมาแล้วมันจะหยุดได้ยากมาก มันมีผลต่อความมั่นใจ ลองนึกนะคะว่า ถ้าหากมีสองสามบริษัทบอกว่าฉันจ่ายเงิน bond ไม่ได้ ทั้งๆ ที่ ratingก็ไม่ได้เลวร้ายเลย เพราะเป็น rating investment grade แต่ขณะเดียวกันก็มีข่าว lay off ปรากฏทุกวัน เรื่องแบบนี้ทำให้คนเกิดความไม่มั่นใจในสภาพเศรษฐกิจมากขึ้น และอาจจะนำไปสู่วิกฤตการณ์ได้ เมื่อคนไม่มั่นใจมากๆ และที่สำคัญคือในยุคนี้การกู้เงินไม่ได้มาจากธนาคารมากเหมือนสมัยก่อน แต่ทุกวันนี้การปล่อยกู้ผ่านตลาดเอกชนค่อนข้างมาก ซึ่งประเด็นนี้น่าจับตามองมาก เพราะหากเกิดปัญหาขึ้นมาจะเกิดทั้ง businesscycle ขาลง และ financial crisis พร้อมๆ กัน

อยากให้ช่วยตอบคำถามแทนคนที่อยากมีบ้านจริงๆ แต่ยังไม่สามารถหาทางออกจากปัญหาที่เราได้พูดไปตั้งแต่ตอนต้นได้ มีคำแนะนำอย่างไรบ้างครับ

การตอบคำถามนี้ ดูๆ แล้วเหมือนกับว่าเราbias นะคะ เพราะเราทำธุรกิจขายบ้าน แต่เมื่อพูดกันตรงๆ คือ เป็นเรื่องน่ากลัวมากกับการที่คนเราไม่มีบ้านเป็นของตัวเอง ยิ่งถ้าเป็นคนอายุมากๆ ก็ยิ่งน่าเป็นห่วงมากเรายังเห็นคนไทยจำนวนไม่น้อยซื้อรถยนต์ก่อนซื้อบ้าน คำถามคือถ้าหากตกงานแล้วจะเอาเงินจากที่ไหนไปจ่ายค่าเช่าบ้าน ดังนั้นถ้าหากรัฐบาลจะแก้ปัญหานี้จริงๆ ก็ต้องทำให้คนมีบ้านให้ได้ ยิ่งไทยเข้าสู่สังคมผู้สูงอายุเต็มตัวก็ยิ่งต้องให้ความสำคัญกับเรื่องการมีบ้านให้มากขึ้น การที่สังคมมีคนสูงอายุมากๆ แล้วคนเหล่านั้นไม่มีบ้าน คำถามคือเขาจะอยู่กันอย่างไร จะอยู่ที่ไหน จะมีเงินจ่ายค่าเช่าบ้านหรือหากไม่มีรถยนต์ก็ยังสามารถขึ้นรถเมล์ได้ แต่หากไม่มีบ้าน คำถามคือจะอยู่อย่างไร การไม่มีบ้านจึงเป็นปัญหาใหญ่ของประชาชน การกู้ซื้อบ้านก็จะทำได้ยากมากเมื่อมีอายุมากๆ ถ้าไม่กู้ซื้อบ้านตั้งแต่อายุยังน้อยก็ยิ่งทำให้มีบ้านเป็นของตนเองยากมาก แต่ก็ประหลาดใจมากกับการที่คนไทยบางกลุ่มให้ความสำคัญกับค่านิยมการมีรถยนต์มากกว่าการมีบ้าน แต่ก็มีเรื่องน่าคิดคือเวลาซื้อบ้านกับซื้อรถยนต์นั้น เมื่อเกิดปัญหาหนี้เสียกับรถยนต์ มันจะเป็นปัญหาในระยะเวลาเพียง 3 เดือนเท่านั้น แต่ถ้าเกิดปัญหากับเรื่องหนี้เสียของบ้าน กว่าจะหลุดจากปัญหาได้ก็ต้องใช้เวลาอย่างน้อย 5 ปี ดังนั้นก็จึงทำให้คนบางคนตัดสินใจทิ้งบ้านแล้วซื้อรถยนต์มากกว่า คนบางคนก็เลยมองข้ามเรื่องการมีบ้านไป ทั้งๆ ที่บ้านเป็นเรื่องจำเป็นกับชีวิตของมนุษย์

คุณสามารถพบรายการดีที่ครบครันด้วยสาระและความบันเทิง รายการ แนวหน้าวาไรตี้ ออกอากาศทุกวันอาทิตย์ เวลา16.00-16.25 น. ทางโทรทัศน์
TNN2 ช่อง 784 ดิจิทัลทีวี หรือ True Visions 8 และชมรายการย้อนหลังได้ที่ YouTube ผู้หญิงแนวหน้าby คุณแหน