ถอดบทเรียนคดี “ดีเจเกียร์R” เมื่ออารมณ์เดือดทำชีวิตพัง

ศาสตร์เกษตรดินปุ๋ย : ขอบคุณแหล่งข้อมูล : หนังสือพิมพ์โพสต์ทูเดย์

11 มกราคม 2559 เวลา 19:42 น…. อ่านต่อได้ที่ : http://www.posttoday.com/analysis/report/409550

ถอดบทเรียนคดี "ดีเจเกียร์R" เมื่ออารมณ์เดือดทำชีวิตพัง

เรื่อง…อินทรชัย พาณิชกุล

ไม่น่าเชื่อว่า แค่เหตุการณ์กระทบกระทั่งเล็กๆน้อยๆบนท้องถนนจะลุกลามบานปลายกลายเป็นทอล์ก ออฟ เดอะ ทาวน์

เมื่อ นายภัทรศักดิ์ เทียมประเสริฐ หรือดีเจเก่ง ถอยรถกระบะชนรถคู่กรณี หลังมีเรื่องกระทบกระทั่งเบียดแซงกัน โดยเจ้าตัวอ้างว่าถูกชนท้ายก่อน แต่ภายหลังมีพลเมืองดีถ่ายคลิปวีดีโอไว้เป็นหลักฐานชัดเจนว่าโกหก ก่อให้เกิดกระแสวิพากษ์วิจารณ์อย่างถล่มทลาย สุดท้ายเลยถูกสังคมรุมประณาม ถูกดำเนินคดีข้อหาหนัก หนำซ้ำยังอาจถูกเพิกถอนใบขับขี่อย่างถาวร

อนาคตต้องมาดับวูบเพราะความอารมณ์ร้อนของตัวเองแท้ๆ

สังคมอดทนต่ำ

คดีนี้นับเป็นตัวอย่างที่สะท้อนถึง “อุณหภูมิร้อนระอุบนท้องถนน” ได้เป็นอย่างดี เมื่อต่างฝ่ายต่างไม่มีใครยอมใคร และพร้อมที่จะบันดาลโทสะได้ทุกเมื่อ

จากถ้อยคำสบถ สู่ลงไม้ลงมือทำร้ายร่างกาย อาจถึงขั้นฆ่ากันตายได้ง่ายๆ

พญ.พรรณพิมล วิปุลากร รองอธิบดีกรมสุขภาพจิต อธิบายว่า ปัจจุบันเมืองไทยได้เข้าสู่ ‘ยุคสังคมเมือง’ ผู้คนต่างใช้ชีวิตแบบเร่งรีบ การอยู่ร่วมกันในสังคมก็เต็มไปด้วยการแก่งแย่งแข่งขันเพื่อให้ไปถึงจุดหมายของตัวเอง ขณะเดียวกันแต่ละคนล้วนมีปัญหาสะสมในใจ เมื่อเจอปัญหาการจราจรคับคั่งบนท้องถนน ก็ง่ายที่จะเกิดการกระทบกระทั่งกัน

“สาเหตุของการกระทบกระทั่งกันบนท้องถนน มี 3 ปัจจัยคือ สถานการณ์ที่เกิดขึ้น บวกกับ การบริหารจัดการอารมณ์ และ พื้นฐานบุคลิกภาพของแต่ละคน จุดเดือดของคนเราไม่เท่ากัน การแสดงออกทางอารมณ์ของแต่ละคนก็ไม่เหมือนกัน บางคนเดือดแล้วหันไปสู่วิธีจัดการให้สงบ แต่บางคนเดือดแล้วเลือกใช้วิธีรุนแรง ผลลัพธ์ที่ออกมาจึงแตกต่างกัน”

สอดคล้องกับความเห็น พ.ต.อ.เอกรักษ์ ลิ้มสังกาศ รองผู้บังคับการตำรวจจราจร (บก.จร.) บอกว่า ปัญหากระทบกระทั่งบนท้องถนนเป็นเรื่องธรรมดาที่เกิดขึ้นทุกวัน ทว่าพ.ศ.นี้น่าเป็นห่วง เนื่องจากปัญหารถติดสะสมเพิ่มขึ้น คนเครียดมากขึ้น พอเกิดเรื่องก็พร้อมที่จะฟิวส์ขาด

“ที่สำคัญต้องยอมรับว่า วินัยจราจรของคนไทยค่อนข้างต่ำ ทุกคนเอาเปรียบกันเพื่อให้ตัวเองไปถึงจุดหมายโดยเร็วที่สุด บางคนขับขี่รถมาดีๆแต่เจอการเอารัดเอาเปรียบวันแล้ววันเล่าก็เก็บสะสมความไม่พอใจไปเรื่อย จนวันหนึ่งทนไม่ไหวเกิดบันดาลโทสะ ระเบิดความรุนแรงออกมา

“วินัยจราจรบ้านเราวิกฤตมาก วัดได้จากสถิติของสถาบันวิจัยด้านคมนาคม มหาวิทยาลัยมิชิแกน สหรัฐอเมริกา ร่วมกับองค์การอนามัยโลก ระบุว่า ไทยติดอันดับ 2 ของประเทศที่ท้องถนนอันตรายที่สุดในโลก มีตัวเลขอัตราการเสียชีวิตจากอุบัติเหตุรถยนต์อยู่ที่ 44 รายต่อจำนวนประชากร 100,000 คน เทียบกับอัตราเฉลี่ยทั่วโลกของผู้เสียชีวิตจากอุบัติเหตุรถยนต์อยู่ที่ 18 คนต่อประชากร 100,000 คน“รองผบก.จร.กล่าว

เพิกถอนใบขับขี่ ยาแรงได้ผลชะงัด?

แม้ความบาดหมางของดีเจคนดังกับคู่กรณีจะลงเอยด้วยดี ทว่าขั้นตอนทางกฎหมายยังคงดำเนินต่อไป

ความคืบหน้าล่าสุด เจ้าหน้าที่ตำรวจสน.ดินแดงรวบรวมสำนวนพยานหลักฐานฟ้อง 3 ข้อหา ประกอบด้วย ขับรถโดยไม่คำนึงถึงความปลอดภัยของผู้อื่น, ทำร้ายร่างกายไม่เป็นเหตุให้ได้รับอันตรายทางร่างกายและจิตใจ และ ทำให้ผู้อื่นเกิดความกลัวหรือตกใจ ส่งให้พนักงานอัยการ ขณะเดียวกัน สนิท พรหมวงษ์ อธิบดีกรมการขนส่งทางบก (ขบ.) เปิดเผยว่า หากสอบสวนพบว่ามีการกระทำผิดชัดเจนตาม พ.ร.บ.จราจรทางบก พ.ศ.2558 และพ.ร.บ.รถยนต์ พ.ศ.2522 อาจพิจารณาพักใบอนุญาตขับขี่เป็นเวลา 1 ปี และหากตรวจสอบประวัติย้อนหลังพบว่ามีการกระทำผิดซ้ำ ก็สามารถยกเลิกใบอนุญาตขับขี่ฉบับดังกล่าวอย่างถาวร

พ.ต.อ.เอกรักษ์ กล่าวว่า การใช้มาตรการเพิกถอนใบอนุญาตขับขี่ และการกำหนดระยะเวลางดเว้นไม่ให้ขับรถบนท้องถนนช่วงระยะเวลาหนึ่ง ถือเป็นวิธีการเพื่อความปลอดภัย และรักษาความสงบเรียบร้อยบนท้องถนน คัดกรองผู้ขับรถที่ไม่มีคุณภาพออกจากท้องถนนเพื่อป้องกันการเกิดอุบัติเหตุซ้ำซาก ซึ่งทำให้เกิดความสูญเสียทั้งชีวิตและทรัพย์สินของประชาชนและผู้ใช้รถใช้ถนนรายอื่นๆ

กรณีเพิกถอนใบขับขี่ต้องดูพฤติการณ์ว่ารุนแรงแค่ไหน กระทบต่อความสงบเรียบร้อยบนท้องถนนไหม ถ้าไม่กระทบมากก็อาจใช้วิธีพักใบขับขี่ชั่วคราว 1 ปี เพื่อให้โอกาสปรับปรุงตัว แต่ถ้าศาลพิจารณาแล้วว่าถ้าปล่อยให้ขับรถต่อไปจะเป็นอันตราย ก็อาจให้เพิกถอน ซึ่งหากเพิกถอนแล้วยังขับรถ มีโทษจำคุก 2 ปี

อีกประเด็นที่น่าคิดคือ พฤติกรรมที่ไม่สมควรจะขับรถ ยกตัวอย่างคดีไฮโซหนุ่มขับรถไล่ชนคนบนทางเท้าจนเสียชีวิต  เราเคยประสานไปยังกรมขนส่งทางบกเกี่ยวกับการประเมินสภาพทางจิตใจและสภาพร่างกายของผู้ขับรถ เนื่องจากที่ผ่านมาพอได้ใบขับขี่แล้วก็สามารถต่ออายุได้เลยเมื่อครบกำหนด 5 ปี แต่การเช็คความพร้อมทางด้านจิตใจและร่างกาย ถ้ามีปัญหามีผลต่อการขับรถก็อาจไม่ต่ออนุญาตขับขี่ให้ เดาง่ายๆว่า รถบนท้องถนน 100 คัน มันอาจจะมีสักคนที่สภาพจิตสภาพร่างกายไม่เหมาะกับการขับรถ แต่ดูไม่รู้ จนกระทั่่งเกิดเหตุ อาการถึงได้ปรากฎออกมาให้เห็น

อย่างไรก็ตาม กรมการขนส่งทางบก เพิ่งบังคับใช้ประกาศกำหนดเงื่อนไขในการพิจารณาการออกใบอนุญาตขับรถสำหรับผู้ที่เคยถูกเพิกถอนใบอนุญาตขับรถ พ.ศ.2558 โดยกำหนดให้ผู้ที่เคยถูกเพิกถอนใบอนุญาตขับรถ โดยไม่ใช่จากเหตุขาดคุณสมบัติเรื่องอายุ ตามพ.ร.บ.รถยนต์ พ.ศ.2522 จะไม่สามารถขอรับใบอนุญาตขับรถฉบับใหม่ได้ จนกว่าจะพ้นกำหนด 3 ปี นับแต่วันที่ถูกสั่งเพิกถอนใบอนุญาตขับรถ  หากจะขอรับใบอนุญาตขับรถใหม่อีกครั้งจะต้องเข้าสู่กระบวนการ ผู้ขอรับใบอนุญาตขับรถรายใหม่ที่ไม่เคยได้รับใบอนุญาตมาก่อน ซึ่งจะได้รับใบอนุญาตขับรถยนต์ส่วนบุคคลชั่วคราว ใบอนุญาตขับรถยนต์สามล้อส่วนบุคคลชั่วคราว หรือใบอนุญาตขับรถจักรยานยนต์ชั่วคราว แล้วแต่กรณี และสำหรับกรณีที่ใบอนุญาตที่ถูกเพิกถอนเป็นใบอนุญาตขับรถชนิดส่วนบุคคลตลอดชีพ จะไม่มีการออกใบอนุญาตขับรถชนิดส่วนบุคคลตลอดชีพทดแทนแต่อย่างใด

จงใจ-เจตนา…ประกันไม่จ่าย

คำถามที่หลายฝ่ายต้องการคำตอบก็คือ กรณีตั้งใจชนรถคันอื่นเพราะบันดาลโทสะ ประกันภัยรถยนต์จะคุ้มครองหรือไม่?

อานนท์ วังวสุ นายกสมาคมประกันวินาศภัยไทย อธิบายว่า ตามหลักกฎหมายและหลักการประกันภัยของทั่วโลกระบุว่า ผู้รับประกันภัยจะหลุดพ้นจากความรับผิดชอบ ถ้าหากอุบัติเหตุที่เกิดขึ้นเกิดจากการ “จงใจและเจตนา”

“หลายครั้งมีเคสคนใจร้อนขับชนคู่กรณี แล้วบอกกว่า ‘ไม่เป็นไร รถผมประกันชั้นหนึ่ง’ ที่ผ่านมาเราพิสูจน์ไม่ได้ทุกเคสว่าเขาเจตนาหรือไม่ ต้องดูจากสอบสวนของเจ้าหน้าที่ตำรวจเป็นหลัก สำหรับเคสล่าสุดที่เกิดขึ้นมีภาพชัดเจน ไม่ต้องรอดูสำนวนของพนักงานสอบสวน ดูคลิปวีดีโอก็เห็นชัดเจนว่าเป็นการเจตนาชน บทเรียนจากเหตุการณ์นี้ กรมการขนส่งทางบกควรเข้ามามีบทบาทสำคัญในการคัดกรองผู้ที่จะมีสิทธิ์สอบใบขับขี่ว่า คนที่จะมาขับรถบนท้องถนนร่วมกับรถคันอื่นได้ควรมีวุฒิภาวะแค่ไหน  นอกจากนี้ยังคิดไปถึงการปรับเปลี่ยนหลักเกณฑ์ของผู้ขับขี่ที่จะมาทำประกันภัยรถยนต์ ที่ผ่านเราอิงจากตัวรถเป็นหลัก แต่ต่อไปอาจต้องอิงจากตัวผู้ขับขี่ คนไหนมีพฤติกรรมขับรถประมาทซ้ำซาก ชนบ่อย ต้องมีการบันทึกประวัติการเกิดอุบัติเหตุ พฤติกรรมการขับขี่

คลิปวีดีโอ…หลักฐานสำคัญยามคับขัน

วิรัช หวังปิติพาณิชย์ ทนายความ จะมาไขข้อข้องใจถึงกรณีจงใจถอยรถชนรถคันอื่นว่าเข้าข่าย “พยายามฆ่า” หรือไม่

“ข้อหาพยายามฆ่า ตามประมวลกฎหมายอาญา มาตรา 288 หรือ 289 และ 80 หมายถึงผู้กระทำความผิดมีเจตนาประสงค์ต่อผลหรือชีวิตของคู่กรณี หรือ ย่อมเล็งเห็นผลของการกระทำนั้น แต่การกระทำผิดกระทำไปไม่ตลอด หรือ การกระทำไปตลอดแล้วแต่การกระทำนั้นไม่บรรลุผล  อธิบายง่ายๆคือ ข้อหาพยายามฆ่านั้น  ผู้กระทำผิดต้องมีเจตนาฆ่าตั้งแต่แรก เพียงแต่ไม่บรรลุผลนั่นคือความตายของผู้อื่น ซึ่งกรณีนี้ก็ต้องดูว่า การถอยหลังชนมีเจตนามุ่งต่อชีวิตหรือเพียงทรัพย์สิน ถ้ามุ่งทรัพย์สินคือรถยนต์ก็จะผิดฐานทำให้เสียทรัพย์ ถ้ามุ่งเอาชีวิตก็เข้าข่ายพยายามฆ่า”

นักกฎหมายรายนี้ ระบุว่า เจ้าหน้าที่ตำรวจต้องรวบรวมข้อเท็จจริงจากภาพถ่าย หรือคลิปวิดิโอ รวมทั้งทำการสอบสวนเพื่อให้ได้มาซึ่งข้อเท็จจริง เพื่อให้เกิดความยุติธรรมกับทุกฝ่าย ถ้าฝ่ายใดไม่เห็นด้วยก็สามารถโต้แย้งได้ และสุดท้ายศาลจะเป็นผู้ตัดสิน

“ต้องยอมรับภาพและคลิปต่างๆเป็นประโยชน์มากต่อพยานหลักฐาน ในต่างประเทศใช้กล้องวงจรปิดในที่สาธารณะ เวลามีการทำร้ายร่างกายหรือทะเลาะวิวาทกัน เมื่อมีความเห็นเป็นไปในแนวทางขัดแย้ง เจ้าหน้าที่ก็จะอาศัยกล้องวงจรปิดเพื่อดูว่าใครบ้างกระทำความผิด ใครเป็นผู้ลงมือ ในแง่ของกล้องก็ต้องบอกว่ามีประโยชน์ ซึ่งตรงนี้ก็รวมถึงพลเมืองดีที่ใช้มือถือถ่ายคลิปเหตุการณ์ไว้เป็นหลักฐานด้วย”

อุบัติเหตุครั้งนี้ถือป็นกรณีศึกษาน่าสนใจที่สังคมไทยต้องเรียนรู้ เพื่อป้องกันไม่ให้เกิดขึ้นอีกในอนาคต เพราะผลลัพธ์ที่ตามมาจากอารมณ์ชั่ววูบนั้น สร้างความเสียหายได้มากมายอย่างคาดไม่ถึง.

 

ผ่าทำเลทอง “อยู่สะดวก-ราคาพุ่ง”

ศาสตร์เกษตรดินปุ๋ย : ขอบคุณแหล่งข้อมูล : หนังสือพิมพ์โพสต์ทูเดย์

10 มกราคม 2559 เวลา 18:14 น…. อ่านต่อได้ที่ : http://www.posttoday.com/analysis/report/409356

ผ่าทำเลทอง "อยู่สะดวก-ราคาพุ่ง"

โดย…สุกัญญา สินถิรศักดิ์

ปี 2559 นับเป็นอีกหนึ่งปีทองของการลงทุนภาครัฐ เพราะมีหลายบิ๊กโปรเจกต์ด้านคมนาคมที่รัฐบาลเตรียมเดินหน้า ซึ่งการลงทุนของภาครัฐในปีนี้เป็นความหวังใหญ่ของภาคเอกชนที่คาดว่าจะช่วยขับเคลื่อนเศรษฐกิจไทยอย่างแท้จริง และเป็นโครงการที่นักพัฒนาที่ดินจับตามองด้วย หากมีความชัดเจนก็พร้อมร่วมวงจับจองพื้นที่ลงทุนใกล้โครงการคมนาคมเหล่านี้

โดยเฉพาะโครงการรถไฟฟ้าในกรุงเทพฯ และปริมณฑล เป็นโครงการที่บรรดานักพัฒนาที่ดินให้ความสนใจมากที่สุด เพราะเป็นการเปิดหน้าดินใหม่ และหากประเมินจากรถไฟฟ้าเส้นทางปัจจุบัน โครงการที่อยู่ใกล้สถานีรถไฟฟ้า ไม่ว่าจะเป็นค้าปลีก อาคารสำนักงาน หรือที่อยู่อาศัยส่วนใหญ่ได้รับการตอบรับที่ดีจากผู้บริโภค

สำหรับ 4 เส้นทางใหม่สร้างอนาคต นอกจากรถไฟฟ้าเส้นทางปัจจุบันที่อยู่ระหว่างก่อสร้าง รถไฟฟ้า 4 เส้นทางใหม่ ได้แก่ 1.สายสีเขียวส่วนต่อขยาย (หมอชิต-สะพานใหม่-ลำลูกกา) ที่ปัจจุบันเพิ่งเริ่มก่อสร้าง 2.สายสีส้ม (ตลิ่งชัน-มีนบุรี) ที่เพิ่งได้รับการอนุมัติจากคณะรัฐมนตรี (ครม.) ในส่วนของช่วงศูนย์วัฒนธรรมฯ-มีนบุรี (ช่วงตลิ่งชัน-ศูนย์วัฒนธรรมฯ ยังไม่ผ่าน) และสายสีเหลือง (ลาดพร้าว-บางกะปิ-สำโรง) และสายสีชมพู (แคราย-มีนบุรี) กำลังรอผ่าน PPP ฟาสต์แทร็กก่อน แล้วถึงจะเสนอเข้า ครม. ซึ่งคาดว่าจะเป็นเดือน พ.ค.ปีนี้ ล้วนสร้างความสนใจให้กับทั้งภาคนักลงทุนและภาคประชาชน

หากวิเคราะห์ถึง 4 เส้นทางอนาคตต้องยอมรับว่า สายสีเขียวส่วนต่อขยาย (หมอชิต-สะพานใหม่-ลำลูกกา) ได้รับความสนใจจากนักลงทุนมากที่สุด เพราะเริ่มโครงการแล้ว โดยช่วงสถานีที่ 1-สถานีที่ 5 (สถานีห้าแยกลาดพร้าว-สถานีมหาวิทยาลัยเกษตรศาสตร์) มีศักยภาพโดดเด่นที่สุด เพราะใกล้เมืองมากที่สุด และเชื่อมต่อมาจากสถานีหมอชิตผ่านบริเวณห้าแยกลาดพร้าว มีครบทั้งศูนย์รวมแหล่งช็อปปิ้งชั้นนำ อาคารสำนักงาน และมหาวิทยาลัยชั้นนำ แต่ก็เป็นช่วงที่ราคาที่ดินและราคาคอนโดมิเนียมแพงมากแล้วเช่นกัน

ปัจจุบันผู้ประกอบการคอนโดมิเนียม จึงเริ่มไปปักธงบริเวณสถานีสายหยุดและสถานีสะพานใหม่แทน ส่วนสถานีอื่นๆ ส่วนใหญ่เป็นที่ดินของหน่วยงานรัฐ พัฒนาไม่ได้ และอีกหนึ่งข้อจำกัดของบริเวณเกาะแนวรถไฟฟ้าเส้นทางนี้ในช่วงกลางถึงปลายคือ เป็นพื้นที่ควบคุมความสูงของตัวอาคาร เพราะอยู่ใกล้สนามบิน ราคาที่ดินจึงขึ้นไปแซงหน้าประโยชน์ในการพัฒนาที่ดินได้จริง

สำหรับรถไฟฟ้าอีก 3 เส้นทาง คือ สายสีส้ม สายสีเหลือง และสายสีชมพู จะเริ่มเป็นรถไฟฟ้าที่ขยายไปยังพื้นที่ชานเมืองกรุงเทพฯ และรอยต่อกรุงเทพฯ มากขึ้น วิ่งเข้าชุมชนเดิม ซึ่งจะช่วยยกคุณภาพชีวิตของผู้อยู่อาศัยเดิมให้ดีขึ้น ส่วนการเปิดหน้าดินใหม่จะเป็นลักษณะการกว้านซื้อตึกแถวเก่ามารื้อทิ้งสร้างเป็นโครงการใหม่ หรืออาจนำตึกแถวเหล่านั้นมาปรับปรุงเพื่อใช้ประโยชน์ที่สอดคล้องกับความเจริญที่เข้ามา

ขณะที่ทำเลฮอตเกาะแนวรถไฟฟ้าทั้ง 3 เส้นทางดังกล่าว ในระยะสั้นช่วง 5-10 ปีนี้ จะมีไม่กี่บริเวณเท่านั้นที่จะเกิดตลาดคอนโดมิเนียมได้ เช่น สายสีส้ม พื้นที่ที่จะได้รับอานิสงส์คือ 2-3 สถานีที่อยู่ใกล้สถานีศูนย์วัฒนธรรมฯ ส่วนสถานีอื่นๆ ยังมีบ้านแนวราบเป็นทางเลือก ส่วนสายสีเหลือง บริเวณที่วิ่งผ่านถนนลาดพร้าวประมาณ 6-7 สถานี ตลาดคอนโดมิเนียมจะเป็นที่นิยม ราคายังไม่แพงมาก ส่วนแถวศรีนครินทร์อาจจะมีคอนโดมิเนียมราคาไม่เกิน 2 ล้านบาทบ้าง แต่ก็ยังมีบ้านแนวราบให้เลือกจำนวนมาก

ส่วนสายสีชมพู เส้นทางนี้ถือว่าค่อนข้างน่าสนใจ เพราะว่ามีหลายสถานีที่ไปเชื่อมต่อกับรถไฟฟ้าเส้นทางอื่นได้ ทั้งสายสีแดง สายสีเขียวสะพานใหม่ และสายสีม่วง แต่โอกาสในการพัฒนาโครงการใหม่ๆ จะกระจุกตัวบริเวณทางด่วนศรีรัช-ห้าแยกปากเกร็ด (โซนเซ็นทรัล แจ้งวัฒนะ) มากที่สุด เพราะบริเวณแจ้งวัฒนะ 14-ทางด่วนศรีรัช (โซนเมืองทองธานี) พัฒนาจนเต็มที่มากแล้ว ส่วนบริเวณหลักสี่-ศูนย์ราชการ พื้นที่ส่วนใหญ่เป็นหน่วยงานรัฐพัฒนายาก

ทั้งนี้ ข้อจำกัดของทั้ง 4 เส้นทางรถไฟฟ้าใหม่เหล่านี้ ส่วนใหญ่คือผังเมืองปัจจุบันยังไม่สอดรับกับการมีรถไฟฟ้า มีหลายพื้นที่มีข้อจำกัดในการพัฒนา ซึ่งต้องรอดูว่านอกจากรัฐบาลจะเร่งเครื่องลงทุนโครงการรถไฟฟ้าแล้ว จะมีนโยบายด้านผังเมืองที่เปลี่ยนไปหรือไม่

จากบทเรียนในอดีตที่มีหลายโครงการมีกระแสข่าวว่าจะมีการก่อสร้าง แต่ท้ายที่สุดก็ไม่มี ทำให้ผู้ประกอบการที่เป็นนักพัฒนาที่ดินจริงๆ จะยังไม่เข้าไปปักธงลงทุน จนกว่าจะเห็นความชัดเจนด้านงานก่อสร้างจริงๆ แม้ว่าการเข้าไปลงทุนจังหวะนั้น จะทำให้ต้นทุนที่ดินสูงแล้วก็ตาม แต่ก็ชัวร์ว่าเข้าไปแรกๆ แต่โครงการไม่เกิดจริง ซึ่งแน่นอนว่าในช่วงโครงการเพิ่งเริ่มมีความชัดเจนเช่นนี้ กลุ่มแรกที่จะเข้ามาคือ กลุ่มนักเก็งกำไรที่ดิน

6 แนวก่อสร้างปัจจุบัน

รถไฟฟ้า 6 เส้นทางทั้งที่เพิ่งก่อสร้างเสร็จ อยู่ระหว่างก่อสร้าง เป็นทำเลสุดฮอตที่ผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ทั้งที่อยู่อาศัยและค้าปลีก เข้าไปปักธงลงทุนกันมาแล้ว เพราะทั้ง 6 เส้นทางมีความคืบหน้าในการก่อสร้างมาก โดยเริ่มจาก 4 เส้นทางแรกก่อน คือ รถไฟฟ้าสายสีม่วง (บางซื่อ-บางใหญ่) เป็นซิตี้ เรล (City Rail) ยุคแรกๆ ต่อจากแอร์พอร์ตลิงค์ ที่วิ่งจากเมืองออกไปชานเมือง เป็นการเปิดหน้าดินใหม่ในทุกสถานี ซึ่งพร้อมเปิดให้บริการประมาณกลางปี 2559 นี้แล้ว

ส่วนสายสีเขียวส่วนต่อขยาย (แบริ่ง-สมุทรปราการ) สายสีน้ำเงิน (บางซื่อ-ท่าพระและหัวลำโพง-บางแค) ที่มีความคืบหน้าในการก่อสร้างมาก รวมถึง สายสีเขียวส่วนต่อขยายฝั่งธนบุรี (กรุงธนบุรี-บางหว้า) กำลังเป็นทำเลใหม่ที่เติบโตมาก เพราะว่าเชื่อมต่อกับรถไฟฟ้าเส้นปัจจุบันและใกล้เมืองมากที่สุด

ทั้ง 4 เป็นทำเลคอนโดมิเนียมระดับกลาง ราคาเริ่มต้น 2 ล้านบาท (บางสถานีที่ไกลออกไปก็จะเริ่มต้นต่ำกว่า 1.5 ล้านบาทหรือต่ำกว่า 1 ล้านบาท) รองรับกลุ่มคนที่ต้องทำงานในเมือง แต่ไม่สามารถจับต้องราคาคอนโดมิเนียมในเมืองได้ เพราะแพงมากแล้ว ซึ่งแม้ว่าตามแนว 4 เส้นทางรถไฟฟ้านี้ ปัจจุบันโดมิเนียมจะโอเวอร์ซัพพลาย แต่ผู้ประกอบการล้วนมองว่า แนวโน้มจะดีขึ้น เมื่อรถไฟฟ้าเปิดให้บริการจริง คล้ายกับเส้นอ่อนนุช-แบริ่ง ในอดีตเคยล้นตลาด แล้วก็ปรับตัวดีขึ้นหลังรถไฟฟ้าวิ่ง

สำหรับรถไฟฟ้า อีก 2 สายสำคัญ คือ สายสีแดงเข้ม (บางซื่อ-รังสิต) และสายสีแดงอ่อน (บางซื่อ-ตลิ่งชัน) จะเป็นรถไฟฟ้าที่มีลักษณะคล้ายกับแอร์พอร์ตลิงค์ นั่นคือ วิ่งตามแนวรถไฟสายเก่า มีระยะทางยาว แต่มีความถี่ของสถานีไม่มาก วิ่งออกจากจุดศูนย์กลาง คือ สถานีกลางบางซื่อไปยังชานเมืองของทั้งฝั่งเหนือกรุงเทพฯ (รังสิต) และฝั่งตะวันตกของกรุงเทพฯ (ตลิ่งชัน)

ทำเลเกาะฝั่งขึ้นเหนือไปทางรังสิต จะเห็นภาพของตลาดคอนโดมิเนียม เกิดขึ้นมากกว่าฝั่งตลิ่งชัน เพราะฝั่งรังสิตเติบโตมาก่อนที่จะมีรถไฟฟ้าแล้ว มีมหาวิทยาลัยชั้นนำหลายแห่ง มีแหล่งงานใหญ่ มีศูนย์การค้าขนาดใหญ่อย่างฟิวเจอร์รังสิต ในอนาคตจะมีเซ็นทรัล มีอิเกีย มีเมการังสิต เรียกว่าความเจริญเกิดขึ้นไปนานแล้ว ราคาที่ดินจึงแพงมาก บ้านแนวราบย่านนี้จึงราคาสูง ปัจจุบันจึงเกิดคอนโดฯ 8-9 แสนบาทถึงล้านต้นๆ

ส่วนฝั่งตลิ่งชัน ด้วยข้อจำกัดด้านผังเมืองปัจจุบัน ที่จำกัดการพัฒนา เอื้อกับการสร้างบ้านหลังใหญ่เป็นหลัก และยังไม่มีห้างใหญ่ หรือแม่เหล็กใหญ่ๆ ที่ผ่านมาจึงเป็นพื้นที่ของที่อยู่อาศัยราคาแพง คอนโดมิเนียมยังเกิดน้อยมาก จึงต้องดูเช่นกันว่าภาครัฐจะเปลี่ยนแปลงประโยชน์การใช้ที่ดินในผังเมืองของย่านนี้หรือไม่ หากเปลี่ยน จะเป็นจุดหักมุมสำคัญในการพลิกโฉมพื้นที่ย่านนี้

โครงการเดอะ ซุปเปอร์ ทาวเวอร์

โซนซีบีดี ยังร้อนแรง

จากภาพรวมทำเลรถไฟฟ้าทั้ง 4 เส้นทางใหม่ และ 6 เส้นทางที่อยู่ระหว่างก่อสร้างในกรุงเทพฯ ส่วนใหญ่เป็นทำเลทองแห่งอนาคต แต่สำหรับทำเลทองของกรุงเทพฯ ในปัจจุบันยังคงกระจุกตัวอยู่บริเวณเดิม โดยแบ่งเป็น โซนซีบีดี หรือทำเลศูนย์กลางธุรกิจใจกลางเมืองปัจจุบัน ได้แก่ สุขุมวิท-สาทร-ลุมพินี เป็นย่านที่ราคาที่ดินแพงที่สุดในประเทศไทย ตารางวาละไม่ต่ำกว่า 1.8 ล้านบาท ส่วนราคาขายคอนโดมิเนียมเริ่มต้นไม่ต่ำกว่า 1.5-2 แสนบาท/ตารางเมตร (ตร.ม.)

สำหรับปีนี้บริเวณชิดลม เพลินจิต อโศก และทองหล่อ จะฮอตสุด เพราะจะมีโครงการเปิดตัวใหม่ในย่านนี้ต่อเนื่องจากปีที่แล้วอีกไม่ต่ำกว่า 10 โครงการ ซึ่งคาดว่าราคาขายในแต่ละโครงการจะร้อนแรงพอสมควร เริ่มต้นไม่ต่ำกว่า 2.5 แสนบาท/ตร.ม. เพราะเป็นโครงการบนต้นทุนราคาที่ดินใหม่ที่ค่อนข้างสูง

ส่วนโซนซีบีดีใหม่หรือย่านศูนย์กลางธุรกิจใหม่ ได้แก่ ย่านรัชดา-พระราม 9 และย่านห้าแยกลาดพร้าว เป็นพื้นที่ที่เติบโตรองรับซีบีดีปัจจุบัน ซึ่งย่านรัชดา-พระราม 9 ถือว่าโดดเด่นที่สุดในโซนนี้ เพราะเป็นย่านเกิดใหม่ของอาคารสำนักงานเกรดเอ ใกล้ห้าง มีรถไฟฟ้าผ่าน ทำให้บริษัทชั้นนำหลายแห่งย้ายมาเช่าอาคารสำนักงานย่านนี้ ซึ่งหากในอนาคตโครงการซูเปอร์ทาวเวอร์ตึกสูง 125 ชั้นเกิดได้จริง จะยิ่งยกระดับทำเลย่านนี้ให้พรีเมียมขึ้นอีก

ขณะที่ย่านห้าแยกลาดพร้าวเป็นย่านที่มีศูนย์การค้าชั้นนำบุกเบิกมานานและเติบโตมาต่อเนื่อง ปัจจุบันเริ่มมีอาคารสำนักงานเกิดใหม่เกิดขึ้น ประกอบกับกำลังจะมีรถไฟฟ้าสายสีเขียว (หมอชิต-สะพานใหม่-คูคต) ผ่านในอนาคต จะยิ่งทำให้มีความน่าสนใจมากขึ้น ส่วนทำเลน้องใหม่เกาะห้างยักษ์ ได้แก่ บางนา (เกาะแบงค็อก มอลล์) และบางใหญ่ (เกาะเซ็นทรัลพลาซา เวสต์เกต+มอเตอร์เวย์) ก็น่าจับตามองเช่นกัน

เออีซีบูมพื้นที่เขตศก.พิเศษ

จากภาพรวมรถไฟฟ้าทั้ง 4 เส้นทางใหม่ และ 6 เส้นทางที่อยู่ระหว่างก่อสร้าง ส่วนใหญ่เป็นทำเลทองแห่งอนาคต แต่ทำเลทองในกรุงเทพฯ ปัจจุบันยังคงกระจุกตัวอยู่บริเวณเดิม โดยแบ่งเป็นโซนซีบีดีปัจจุบัน หรือทำเลใจกลางเมืองสุขุมวิท-สาทร-ลุมพินี ซึ่งปีนี้บริเวณชิดลม เพลินจิต อโศก และทองหล่อ จะฮอตสุดในโซนนี้ เป็นย่านธุรกิจ อาคารสำนักงาน ค้าปลีกชั้นนำ และที่อยู่อาศัยราคาแพงทั้งแนวราบและแนวสูง กลุ่มผู้ซื้อมีทั้งคนไทยและต่างชาติ

ส่วนโซนซีบีดีใหม่หรือย่านศูนย์กลางธุรกิจใหม่ ได้แก่ ย่านรัชดา-พระราม 9 และย่านห้าแยกลาดพร้าว เป็นพื้นที่ที่เติบโตรองรับซีบีดีปัจจุบัน ซึ่งย่านรัชดา-พระราม 9 ถือว่าโดดเด่นที่สุดในโซนนี้ เพราะเป็นย่านเกิดใหม่ของอาคารสำนักงานเกรดเอ อัตราค่าเช่าถูกกว่าโซนซีบีดีปัจจุบัน แต่สิ่งอำนวยความสะดวกครบ ตึกใหม่ ใกล้ห้าง มีรถไฟฟ้าผ่าน ทำให้บริษัทชั้นนำหลายแห่งย้ายมาเช่าอาคารสำนักงานย่านนี้ ซึ่งหากในอนาคตโครงการซูเปอร์ทาวเวอร์ตึกสูง 125 ชั้นเกิดได้จริง จะยิ่งยกระดับทำเลย่านนี้ให้พรีเมียมขึ้นอีก

ส่วนห้าแยกลาดพร้าวเป็นย่านที่มีศูนย์การค้าชั้นนำบุกเบิกมานาน และเติบโตมาต่อเนื่องแล้วยิ่งปัจจุบันเริ่มมีอาคารสำนักงานเกิดใหม่ หรืออาคารเก่าถูกเทกโอเวอร์เพื่อปรับปรุงใหม่ให้เป็นอาคารสำนักงานเกรดเอ ประกอบกับกำลังจะมีรถไฟฟ้าสายสีเขียว (หมอชิต-สะพานใหม่-คูคต) ผ่านในอนาคต จะยิ่งทำให้มีความน่าสนใจมากขึ้น ส่วนทำเลน้องใหม่เกาะห้างยักษ์ ได้แก่ บางนา (เกาะแบงค็อก มอลล์) และบางใหญ่ (เกาะเซ็นทรัลพลาซา เวสต์เกต+มอเตอร์เวย์) ก็น่าจับตามองเช่นกัน

ขณะที่การเปิดประชาคมเศรษฐกิจอาเซียนหรือเออีซีอย่างเป็นทางการในปีนี้ ประกอบกับแผนพัฒนาเขตเศรษฐกิจพิเศษของภาครัฐ ก็จะทำให้เกิดทำเลทองใหม่ๆ บริเวณชายแดนไทยกับประเทศเพื่อนบ้านมากขึ้น โดยแผนพัฒนาเขตพัฒนาเศรษฐกิจพิเศษที่แบ่งออกเป็น 2 ระยะด้วยกัน คือ ระยะที่ 1 เริ่มปี 2558 ใน 6 จังหวัด ได้แก่ จ.ตาก สระแก้ว ตราด มุกดาหาร สงขลา และล่าสุดได้เพิ่มหนองคายเข้ามาอีก 1 จังหวัด ส่วนระยะที่ 2 เริ่มปี 2559 ใน 4 จังหวัด ได้แก่ จ.เชียงราย กาญจนบุรี นครพนม และนราธิวาส เขตเศรษฐกิจพิเศษทุกแห่งจะกระจายอยู่ตามแนวชายแดนที่มีด่านผ่านแดนหรือด่านศุลกากร

หากวิเคราะห์ภาพรวมของพื้นที่เขตเศรษฐกิจพิเศษ 2 ระยะ รวม 10 จังหวัดแล้ว จังหวัดที่มีโอกาสเกิดทำเลทองมากที่สุด คือ ตาก สระแก้ว สงขลา และเชียงราย ส่วนกาญจนบุรีต้องรอดูความชัดเจนของโครงการท่าเรือน้ำลึกทวาย และโครงการมอเตอร์เวย์สายบางใหญ่-กาญจนบุรีก่อนจึงจะเห็นภาพโอกาสในการเกิดทำเลทองได้

เริ่มด้วย จ.ตาก พื้นที่ที่ค้าขายชายแดนคึกคักมากที่สุดอยู่ใน อ.แม่สอด ซึ่งปัจจุบันมีการคมนาคมที่สะดวก ปัจจุบันจึงมีการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์มากขึ้น โดยฝ่ายวิจัยศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ สำรวจพบว่า การค้าขายชายแดนที่เติบโตต่อเนื่องที่รอยต่อชายแดน จ.ตาก ทำให้ตากมีค้าปลีกขนาดใหญ่ครบ โมเดิร์นเทรดวัสดุก่อสร้างมีเกือบครบทุกแบรนด์ ส่งผลให้ราคาที่ดินขยับขึ้นมาก เริ่มเกิดตลาดคอนโดมิเนียมขึ้น

จ.สระแก้ว บริเวณด่านคลองลึก (ตลาดโรงเกลือ) อ.อรัญประเทศ เป็นอีกหนึ่งพื้นที่ชายแดนที่มีการค้าระหว่างประเทศที่คึกคักมาก มีพื้นที่ติดกับบ้านปอยเปต อำเภอโอโจรว จังหวัดบันเตียเมียนเจย ประเทศกัมพูชา ปัจจุบันเริ่มมีโครงการอาคารพาณิชย์ นอกตลาดโรงเกลือมีโครงการคอนโดมิเนียมเกิดขึ้นแล้ว ซึ่งทั้งอาคารพาณิชย์และคอนโดมิเนียมมีทั้งสำเร็จกับต้องทบทวนใหม่

จ.สงขลา แม้ไม่มีเออีซีสงขลาก็คึกคักอยู่แล้ว โดยเฉพาะ อ.หาดใหญ่ เพราะมาเลเซียนิยมเข้ามาเที่ยว โดยเมื่อกล่าวถึงพื้นที่เขตเศรษฐกิจพิเศษจริงๆ คือ อ.สะเดา ปัจจุบันอาจยังไม่เห็นการพัฒนาโครงการใหม่ๆ ชัดเจน แต่เริ่มมีนักลงทุนชาวมาเลเซียมาซื้อที่ดินและอาคารพาณิชย์ในสะเดาเพื่อสร้างเป็นโกดังเก็บสินค้า เข้ามาซื้อโรงงานผลิตยางพาราและปาล์มน้ำมัน

จ.เชียงราย นอกจากเรื่องเขตเศรษฐกิจพิเศษแล้ว การเปิดสะพานมิตรภาพไทย-ลาว แห่งที่ 4 (เชียงของ-ห้วยทราย) ส่งผลดีให้เกิดการท่องเที่ยวจากกลุ่มประเทศจีนและลาว รวมถึงประเทศเพื่อนบ้านอื่นๆ เข้ามามากขึ้น ทำให้ยอดนักท่องเที่ยวโตและเริ่มมีโรงแรมขนาดเล็กลงทุนมากขึ้น ส่วนค้าขายชายแดนก็เติบโต เริ่มมีการสร้างศูนย์จัดเก็บสินค้า รับสะพานข้ามแม่น้ำโขงแห่งที่ 4 เชื่อมเชียงราย-ลาว-จีน มีถนน R3A ไปจีน ปัจจุบันทุนอสังหาฯ รายใหญ่จากส่วนกลางหลายรายเข้ามาปักธงพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมและบ้านจัดสรรแล้ว กลุ่มผู้ซื้อมีทั้งคนไทยและคนจีน