ธุรกิจห้างสรรพสินค้าในไทยมีมากมายหลายแบรนด์ ทั้งที่เกิดใหม่ และอยู่มายาวนาน เจ้าของมีทั้งจากกลุ่มทุนระดับประเทศและท้องถิ่น ทั้งนี้ ห้างที่หลายๆ คนได้ยินชื่อและเคยไปเดินไม่มากก็น้อย ต้องรวมถึงห้างแฟชั่นไอส์แลนด์ และพรอมานาด รามอินทรา ตลอดจน เทอร์มินัล 21 อโศก อยู่ด้วยแน่นอน โดยทุกห้างที่กล่าวมาก็ถือว่าอยู่ระดับแถวหน้าเลยทีเดียว
ดังนั้น วันนี้ “Success Story” จะพาไปรู้จักกับความสำเร็จในธุรกิจห้าง ผ่านผู้บริหารคนเก่ง “ประเสริฐ ศรีอุฬารพงศ์” กรรมการบริหาร และกรรมการผู้จัดการ บริษัท สยาม รีเทล ดีเวลล็อปเม้นท์ จำกัด บริษัทผู้พัฒนาและบริหารห้างในกลุ่ม บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน)
อาณาจักรสยาม รีเทลฯ
20 ปี จุดเริ่มต้น “สยาม รีเทล”
บริษัท สยาม รีเทลฯ เป็นเจ้าของ ผู้พัฒนาและบริหารศูนย์การค้าแฟชั่นไอส์แลนด์มาตั้งแต่เมื่อ 20 ปีที่แล้ว ทำมาเรื่อยๆ จากนั้น ทำศูนย์การค้าไลฟ์เซ็นเตอร์ให้กลุ่มบริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) ต่อมา ทำศูนย์การค้าเทอร์มินอล 21 อโศก และศูนย์การค้าเดอะพรอมานาด ทั้งหมดเป็นพัฒนาการของการทำศูนย์การค้า
ผลประกอบการของสยาม รีเทลฯ ในปี 2558 มีรายได้รวมจากทั้ง 4 ศูนย์การค้า 3,500 ล้านบาท เติบโตขึ้นจากปีก่อนหน้าประมาณ 9% เป็นการเติบโตตามคาด เป็นผลประกอบการที่ดี ซึ่งถือเป็นผลประกอบการที่น่าพอใจเมื่อพิจารณาจากความท้าทาย และปัจจัยลบอื่นๆ ตลอดจนภาวะการแข่งขันที่สูงขึ้น
แฟชั่นไอส์แลนด์ขุมทรัพย์รายได้หลัก
รายได้หลักๆ ของบริษัทฯ มาจากศูนย์การค้าห้างแฟชั่นไอส์แลนด์ประมาณกว่า 50% ของทั้งหมด อีก 25% มาจากเทอร์มินอล 21 อโศก ส่วนเดอะพรอมานาด และ ไลฟ์เซ็นเตอร์ เป็นไลฟ์สไตล์มอลล์ สำหรับอัตราการเช่าพื้นที่รวมทุกศูนย์การค้าอยู่ที่ประมาณ 98-100% มีจำนวนผู้ใช้บริการเป็นที่น่าพอใจทั้ง 4 ศูนย์การค้า
คะแนนความสำเร็จ?
ตลอดเวลาที่ผ่านมา ศูนย์การค้าทั้งหมดของสยาม รีเทลฯ ได้รับการตอบรับที่ดี และคิดว่าสามารถขยายการเติบโตในธุรกิจศูนย์การค้าต่อได้
กก.บริหารและ กก.ผจก.สยาม รีเทลฯ
แนวทางต่อยอดความสำเร็จปีนี้
โครงการศูนย์การค้าใหม่ของบริษัทฯ ที่สำคัญในปี 2559 คือ เทอร์มินอล 21 โคราช นับเป็นการลงทุนขนาดใหญ่ระยะยาวจากบริษัทฯ และเครือแลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ในตลาดภูมิภาค เนื่องจากเล็งเห็นศักยภาพในอนาคตของโคราชและภาคอีสาน
ขณะนี้ การก่อสร้างโครงสร้างอาคารแล้วเสร็จมากกว่า 90% ซึ่งได้รับความสนใจและการตอบรับที่ดีมาตลอด ทั้งจากพันธมิตร ผู้เช่า ผู้ประกอบการในท้องถิ่น และลูกค้าเป้าหมาย
สยายปีก ตจว. ตามแบบฉบับสยาม รีเทล
เทอร์มินอล 21 โคราช เป็นศูนย์การค้าสาขาแรกที่สยาม รีเทลฯ ขยายไปยังต่างจังหวัด โดยยังคงแนวคิดหลักเดียวกับเทอร์มินอล 21 อโศก คือ การสร้างสรรค์บรรยากาศแบบมาร์เก็ตสตรีทจาก 7 มหานครแห่งการช็อปปิ้งระดับโลก เสริมด้วยความโดดเด่นและแตกต่างจากเทอร์มินอล 21 อโศก คือ มีหอคอยชมวิวสูงอันดับที่ 3 ของประเทศ และสูงเป็นอันดับ 1 ของอีสาน โดดเด่นด้วยบันไดเลื่อนยาวที่สุดในศูนย์การค้าของไทย ขณะเดียวกันมีการปรับเปลี่ยนรายละเอียดบางอย่าง และส่วนผสมของร้านค้า เพื่อให้สอดคล้องกับความต้องการในพื้นที่มากที่สุด
เชื่อว่า เทอร์มินอล 21 โคราช ตั้งอยู่ในทำเลที่ดีที่สุดในโคราช บนพื้นที่ 32 ไร่ ของถนนมิตรภาพ ไม่ไกลจากอนุสาวรีย์ย่าโม ขนาดพื้นที่ให้เช่าใหญ่กว่าเทอร์มินอล 21 อโศกเท่าตัว มีจุดจอดรถยนต์จำนวนมาก และมีจุดจอดรถจักรยานยนต์ในร่ม เอาใจลูกค้าต่างจังหวัด ซึ่งใช้รถจักรยานยนต์เป็นจำนวนมาก
โครงการมีมูลค่าโครงการกว่า 6,000 ล้านบาท มีจุดเด่นเป็นหอคอยชมเมืองคล้ายหอบังคับการบินสูงเท่าตึก 30 ช้ัน มีพื้นที่รวมอาคาร 200,000 ตารางเมตร พื้นที่ส่วนให้เช่า 70,000 ตารางเมตร พื้นที่จอดรถยนต์ 2,500 คัน จอดรถจักรยานยนต์ 1,800 คัน
เทอร์มินอล 21 โคราช จะเป็นศูนย์การค้าต่างจังหวัดสาขาแรก พร้อมเปิดให้บริการปลายปี 2559 ระว่างเดือน ต.ค.-ธ.ค.นี้ โดยเตรียมงบประมาณกว่า 100 ล้านบาท สำหรับการเปิดตัวเป็นทางการอย่างยิ่งใหญ่ และกิจกรรมส่งเสริมการตลาดต่างๆ ควบคู่การใช้สื่อโฆษณาประชาสัมพันธ์ครบวงจรทุกช่องทาง
เทอร์มินอล 21 โคราช เตรียมเปิดปลายปีนี้
คาดหวังต้องปัง ปักธง ตจว. ครั้งแรก
การออกต่างจังหวัดครั้งแรกที่โคราช โดยเทอร์มินอล 21 โคราช นั้น คาดว่าจริงๆ แล้วนอกเหนือจากกรุงเทพฯ การขยายออกสู่ต่างจังหวัดเป็นการขยายตลาด และธุรกิจที่ยังมีอีกมาก และบริษัทฯ ควรจะไปเลือกหัวเมืองหลักๆ หัวเมืองใหญ่เป็นหลัก รวมทั้งเมืองท่องเที่ยวในขั้นแรก ดังนั้น โคราชเป็นเมืองที่มีศักยภาพ ไม่ว่าจะเป็นเซ็นเตอร์ของอีสาน หรือการลงทุนด้านโครงสร้างพื้นฐานต่างๆ ที่จะเกิดขึ้นในอนาคต
มีความมั่นใจว่า เทอร์มินอล 21 โคราช จะสร้างปรากฏการณ์ใหม่แบบทอล์กออฟเดอะทาวน์อย่างที่เคยเกิดขึ้นในกรุงเทพฯ ประกอบกับจากการศึกษาวิจัยความต้องการของผู้บริโภคในพื้นที่ เพื่อพัฒนาและสร้างสรรค์ให้เป็นศูนย์การค้าเมกะโปรเจกต์ฟังก์ชั่นครบครัน ตอบโจทย์ผู้บริโภคในอีสานได้ครอบคลุมทุกกลุ่ม ทั้งวัยรุ่น นักศึกษา หนุ่มสาววัยทำงาน กลุ่มครอบครัว ทั้งความต้องการด้านการกินดื่ม และช็อปปิ้ง นอกจากนั้น ยังสามารถดึงดูดนักท่องเที่ยวทั้งชาวไทยและชาวต่างประเทศได้
มั่นใจประตูอีสานศักยภาพสูง
โคราชเองก็มีทั้งศักยภาพและความพร้อม ทั้งเป็นหัวเมืองที่มีความสำคัญทางเศรษฐกิจ มีจำนวนประชากรสูงถึง 2.6 ล้านคน สูงเป็นอันดับ 2 รองจากกรุงเทพฯ ผู้บริโภคมีกำลังซื้อสูง ตลอดจนมีไลฟ์สไตล์ และรสนิยมทันสมัยใกล้เคียงกับคนกรุงเทพฯ และเป็นจังหวัดที่มีจำนวนนักศึกษาสูงถึง 50,000 คน สูงเป็นอันดับ 3 ของภาคอีสาน รองจากขอนแก่นและมหาสารคาม อีกทั้งยังเป็นศูนย์กลางการท่องเที่ยว มีนักท่องเที่ยวมากกว่า 5 ล้านคนต่อปี ซึ่งสูงเป็นอันดับหนึ่งของภาคอีสาน นอกจากนั้น ยังเป็นพื้นที่มีการพัฒนาระบบโครงสร้างพื้นฐาน การคมนาคมขนส่งอย่างต่อเนื่อง ทั้งระบบถนนและระบบรางที่กำลังจะเกิดขึ้น
มั่นใจมีดี โกยลูกค้าจากทำเลโคราช
จริงๆ แล้วโคราชมีศักยภาพสูงมาก เป็นเซ็นเตอร์ นอกเหนือจากการลงทุนด้านโครงสร้างพื้นฐานที่กำลังลงไป ดังนั้น จุดนี้รวมทั้งการเปิดเออีซีตลาดจะเริ่มใหญ่ขึ้น การกระจายตัวมากขึ้น เชื่อว่าที่สุดแล้วคู่แข่งขันทุกรายจะมีเซ็กเมนต์ในเชิงการตลาด ลูกค้ามีความต้องการแตกต่างกัน ทั้งนี้ คอนเซปต์ของเทอร์มินอล 21 โคราช ค่อนข้างจะแตกต่าง
เทอร์มินอล 21 โคราช ในทำเลทอง
เทอร์มินอล 21 โกพัทยาต่อ
จากเปิดเทอร์มินอล 21 โคราช จากนั้นจะเป็นพัทยา ขณะนี้ได้สถานที่สำหรับการก่อสร้างแล้ว ส่วนต่อจากพัทยาจะเป็นที่ขอนแก่น ส่วนโครงการในนครศรีธรรมราชนั้น ที่ดินยังมีอยู่ แต่หันมามุ่งโครงการพัทยาก่อน โดยจะเริ่มช่วงปลายปีนี้ จะเร่ิมตอกเสาเข็มลงมือก่อสร้าง ซึ่งเรื่องของที่ดินจบแล้ว พัทยามีความน่าสนใจจึงเร่งดำเนินการก่อนนครศรีธรรมราช โดยขนาดและเงินลงทุนใกล้เคียงกับเทอร์มินอล 21 โคราช ส่วนในพื้นที่ พัทยา ภูเก็ต และเชียงใหม่ มีสิทธิที่สยาม รีเทลฯ จะไปเปิดศูนย์การค้าทั้งหมด ส่วนพื้นที่กรุงเทพฯ โอกาสขยายยากนิดหน่อย เพราะศูนย์กลางย่านเศรษฐกิจ (CBD) น้อยแล้ว ทั้งนี้ ในกรุงเทพฯ มีความสนใจทุกทำเล แต่ต้องรอที่ดินประมูล อย่างไรก็ตาม ที่ดินของการรถไฟแห่งประเทศไทยย่านมักกะสันก็น่าสนใจ แต่ต้องดูรูปแบบว่า จะนำออกมาประมูลรูปแบบไหน
หลักการเปิดห้างตามแบบฉบับสยาม รีเทลฯ
สำหรับหลักการขยายศูนย์การค้าไปต่างจังหวัดนั้น ดูที่กำลังซื้อเป็นหลัก งบการลงทุนระยะ 5 ปีต่อจากนี้ของ สยาม รีเทลฯ อยู่ที่ 20,000 ล้านบาท งบลงทุนจะเพิ่มขึ้นหรือไม่เป็นไปได้ ซึ่งมีศักยภาพลงทุนได้ เพราะศูนย์การค้าเทอร์มินอล 21 อโศก เข้ากองทุนแล้ว
การลงทุนของบริษัทฯ ยังเป็นไปตามแผน ไม่มีชะลอการลงทุน แม้ภาพรวมเศรษฐกิจจะไม่ดีและมีหลายรายชะลอการลงทุน ซึ่งปีนี้ คาดว่าผลประกอบการโดยรวมจะเติบโตประมาณ 5% ไม่รวมเทอร์มินอล 21 โคราช กรณีถ้ารวมเทอร์มินอล 21 โคราช รายได้ปี 2560 คาดว่าจะเติบโตประมาณ 15%
สภาพการแข่งขันของศูนย์การค้าในพื้นที่ต่างจังหวัดที่มีรายเก่าอยู่แล้วนั้น สยาม รีเทลฯ มีความแตกต่างชัดเจน เป็นประสบการช็อปปิ้งที่มีกลุ่มลูกค้าชัดเจน แต่ละแห่งมีเซ็กเมนต์ของตัวเองตามความชอบของลูกค้า
บรรยากาศมาร์เก็ตสตรีทจาก 7 มหานคร
แพลนขุดทองขอนแก่นต่อจากพัทยา
ในส่วนของการเปิดสาขา จ.ขอนแก่น ถ้าไม่มีอะไรแทรกขึ้นมา จะก่อสร้างโครงการต่อจากพัทยา โดยขอนแก่นนั้นมีที่ดินอยู่แล้วประมาณ 50 ไร่ ติดกับโฮมโปร ส่วนที่นครศรีธรรมราชมีศักยภาพในแต่ละจังหวัด สรุปแล้วทั้งขอนแก่น พัทยา และนครศรีธรรมราช มีที่ดินอยู่แล้ว
ยังไม่สนลงทุนนอกประเทศ
ทั้งนี้ การขยายศูนย์การค้าไปต่างประเทศนั้น ยังไม่มีแผน ส่วนโครงการที่จะเปิดพัทยาจะเป็นศูนย์การค้าคือ เทอร์มินอล 21 พัทยา บวกกับโรงแรม แต่เป็นไปได้ทั้งหมดต้องดูตลาดก่อน กรณีถ้าที่ดินราคาแพง แต่ถ้ามีศักยภาพของประชากรสยาม รีเทลฯ ก็ทำศูนย์การค้าได้ อย่างไรก็ตาม ไม่ได้ตั้งเป้าว่าจะมีสาขากี่แห่ง แต่จะดูศักยภาพและความเป็นไปได้
สยามรีเทลฯ เป็นดีเวลลอปเปอร์จะไม่เป็นรีเทลแบบเครือเซ็นทรัล โดยจะเห็นว่า เราจะพัฒนาศูนย์การค้าต่อไปโดยดูทำเล ซึ่งนอกจากแบรนด์ศูนย์การค้าเทอร์มินอล 21 แล้ว แบรนด์อื่นๆ ก็ขยายใหม่เพิ่มได้ เป็นไปได้ทั้งหมด อยู่ที่คาแรกเตอร์และศักยภาพ แต่การขยายเทอร์มินอล 21 เพราะมีจุดขายคือ เป็นประสบการช็อปปิ้ง
หวังธุรกิจค้าปลีกไทยปีนี้จะดี
คาดว่าจะดี แต่ลักษณะจะค่อยเป็นค่อยไป สยาม รีเทลฯ เองต้องพยายามดึงทราฟฟิกมาให้ได้ ต้องสามารถรักษาฐานลูกค้าได้ โดยเทอร์มินอล 21 ก็มีลูกค้าประจำระดับหนึ่ง แต่ต้องมีกิจกรรมและส่งเสริมการตลาดตลอดเวลา สำหรับสาขาในเมืองกลุ่มลูกค้าทัวร์ริสก็ช่วยได้ ส่วนสถานการณ์ในประเทศไม่น่ามีอะไร และความมั่นคงสูงก็ไม่น่าจะมีอะไร
ท่วงท่าสบายๆ ของผู้บริหารสยาม รีเทลฯ
ธุรกิจค้าปลีกนั้น คาดว่าอยากให้ปีนี้เติบโตประมาณ 5% แต่ไม่แน่ใจ โดยทุกรายก็หวังให้เติบโต ซึ่งที่ผ่านมาปลายปี 2558 ก็มีแนวโน้มค่อนข้างดี ขณะที่ช่วง 1 เดือนของปี 2559 ลดลงเล็กน้อย แต่ตั้งแต่ช่วงตรุษจีนน่าจะดี
ตอบสนองลูกค้า… บันไดสู่ความสำเร็จ
การทำธุรกิจให้ประสบความสำเร็จจริงๆ เรายึดหลักที่ต้องบอกว่า การตอบสนองผู้บริโภคเป็นสิ่งสำคัญ และการบริหารศูนย์การค้าที่มีการพัฒนาอย่างต่อเนื่อง ตรงนี้เป็นหลักที่ทำมาและยึดมาตลอด
ฝากถึงผู้อ่าน
เชื่อว่า ศูนย์การค้าเทอร์มินอล 21 โคราช จะเป็นอะไรที่สร้างความตื่นเต้นให้กับภาคอีสาน จากที่ได้เกิดขึ้นแล้วในกรุงเทพฯ และเชื่อว่า คอนเซปต์ของเราเป็นคอนเซปต์ที่มีอะไรแปลกใหม่และแตกต่าง ซึ่งจะเป็นเซ็นเตอร์ที่คนอีสานน่าจะช็อปปิ้งและท่องเที่ยว.
คุณประเสริฐ ศรีอุฬารพงศ์
