กล่าวคำทักทาย “ซัวซะเดย” หรือ “สวัสดี” แบบกัมพูชาสไตล์กันอีกหน ต่อเนื่องจากฉบับที่แล้ว ค้างกันไว้ในหัวข้อสีสันบรรยากาศการค้า การลงทุน และความร้อนแรงสุดขีดของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในกัมพูชา
มาอัพเดตข้อมูลเบื้องต้นกันก่อนว่า ทุกวันนี้สกุลเงินเรียลของกัมพูชา มีอัตราแลกเปลี่ยนอยู่ที่ประมาณ 4,000 เรียล ต่อ 1 ดอลลาร์สหรัฐฯ นอกจากในเมืองหลวงอย่างกรุงพนมเปญ ผู้คนจะไม่นิยมใช้เงินเรียล แต่นิยมใช้สกุลเงินยูเอสดอลลาร์มากกว่า เหลียวซ้ายแลขวาไปทางไหน พนมเปญยามนี้…ยังมีทั้งรถหรูมือสอง และรถใหม่ป้ายแดงวิ่งกันให้ว่อน
แม้ว่ายานพาหนะหลักที่ชาวกัมพูชานิยมใช้ในการเดินทาง โดยมากยังคงเป็นมอเตอร์ไซค์ ส่วนรถยนต์ ก่อนหน้านี้ชาวกัมพูชานิยมใช้รถมือสอง ทั้งประเภทรถ SUV ปิกอัพ และแบบขับเคลื่อน 4 ล้อ ทั้งจากค่ายญี่ปุ่น เกาหลี และยุโรป
กระทั่งเมื่อปีที่แล้ว กัมพูชาเริ่มเปิดตัวโชว์รูมขายรถยนต์ใหม่ป้ายแดงสดๆร้อนๆ แถมยังมีการจัดงานมอเตอร์โชว์ขึ้นเป็นครั้งแรก นาทีนี้ในกรุงพนมเปญ จึงมีขายทั้งยนตรกรรมหรูป้ายแดงจากยุโรป อย่าง Porsche หรือที่คนไทยชอบเรียกว่า ปอร์เช่ พร้อมกับรถใหม่จากค่ายญี่ปุ่น และเกาหลีเกือบทุกยี่ห้อ ไปเปิดโชว์รูมกันที่นั่น
ที่เป็นเช่นนี้ ส่วนหนึ่งเป็นผลมาจาก ปัจจุบันเศรษฐกิจของกัมพูชาเน้นการส่งออกเป็นหลักมากกว่า 80% แถมยังมีอัตราการเติบโตทางเศรษฐกิจเฉลี่ยปีละ 6.8-7.1% มีรายได้ประชากรต่อหัวอยู่ที่ประมาณ 1,090 เหรียญสหรัฐฯ ต่อคนต่อปี และมีอัตราเงินเฟ้อเฉลี่ยอยู่ที่ปีละ 3.9%
นักลงทุนและนักธุรกิจชั้นนำทั้งหลายจึงเชื่อมั่นกันว่า เศรษฐกิจของ กัมพูชายังน่าจะมีโอกาสเติบโตเฉลี่ยปีละ 6-7% ไปได้อีกสักระยะ ซึ่งเป็น ปัจจัยหนุนต่อการที่หลายชาติ ทั้ง จีน แคนาดา เกาหลี ญี่ปุ่น ไต้หวัน รัสเซีย และ ไทย ต่างเริ่มออกลีลาการแข่งขันที่เข้มข้นกันมากขึ้น
ปัจจุบันกัมพูชามีประชากรประมาณ 15.3 ล้านคน แบ่งการปกครองออกเป็น 25 จังหวัด เฉพาะในเมืองหลวง คือ กรุงพนมเปญ มีประชากรทั้งสิ้นประมาณ 2.5 ล้านคน
ผู้คนที่นั่นใช้ภาษาอังกฤษคู่กับภาษากัมพูชา เป็นภาษาทางการ เช่นเดียวกับที่นิยมใช้สกุลเงินดอลลาร์สหรัฐฯ หรือยูเอสดอลลาร์ คู่กับสกุลเงินเรียลของกัมพูชา แต่ดูเหมือนไม่ค่อยมีใครประสงค์จะถือเงินเรียลกันนัก ส่วนใหญ่ต้องการถือครองเงินเหรียญสหรัฐฯมากกว่า
มีบ้างเหมือนกันที่เป็นคนกัมพูชารุ่นเก่า ไม่รู้ภาษาอังกฤษ แต่นาทีนี้ คนที่จะมีงานทำต้องรู้ภาษาอังกฤษ เหมือนเป็นไฟต์บังคับ ไม่เช่นนั้น …ตกงานลูกเดียว
ในแง่การศึกษารัฐบาลกัมพูชา มีนโยบายให้เรียนฟรี ตั้งแต่ชั้นอนุบาล-มัธยมศึกษา หากจบการศึกษาชั้นมัธยมแล้ว ถ้าสามารถสอบเข้าเรียนต่อในมหาวิทยาลัยของรัฐได้ ก็จะได้เรียนฟรี แต่ถ้าเอ็นทรานซ์เข้ามหาวิทยาลัยของรัฐไม่ได้ พ่อแม่ต้องจ่ายค่าเทอมเอง
การศึกษาระดับปริญญาตรีของกัมพูชา ระบบการเรียนการสอนใช้ภาษาอังกฤษล้วน จึงไม่ต่างกับการเรียนในมหาวิทยาลัยนานาชาติในแถบยุโรปหรืออเมริกา ผู้ที่เรียนจบจากมหาวิทยาลัยของกัมพูชาส่วนใหญ่จึงมักหางานทำได้ง่าย และได้รับเงินเดือนสูง เพราะสามารถสื่อสารเป็นภาษาอังกฤษได้อย่างคล่องแคล่ว
อารีย์ ชวลิตชีวินกุล ผู้ช่วยผู้จัดการใหญ่ บริษัทปูนซิเมนต์ไทยฯ หรือเอสซีจี ซึ่งดูแลเรื่องการตลาดในภูมิภาคอาเซียน มองว่า ตลาดที่มีอนาคตและศักยภาพสูงที่สุดในกลุ่มประเทศอาเซียนยามนี้ ต้องยกให้แก่กลุ่มประเทศ CLMV ซึ่งประกอบไปด้วย กัมพูชา ลาว เมียนมา และ เวียดนาม
“อาเซียนยังคงเป็นตลาดที่ให้ความหวังของภาคธุรกิจการค้าและส่งออกของไทย เพราะตลาดส่งออกอาเซียน ยังมีอัตราเติบโตที่ดีต่อเนื่อง หากระบบขนส่งในภูมิภาคได้รับการพัฒนาให้เชื่อมโยงกันอย่างทั่วถึงกว่านี้ หรือทุกด่านชายแดนรอบไทย สามารถลดเงื่อนไขลง จนมีความสะดวกและรวดเร็วในการขนส่งสินค้า เช่น ให้รถยนต์สามารถทะลุผ่านทุกประเทศได้อย่างไร้ข้อจำกัด จะทำให้ราคาสินค้าถูกลง จากค่าขนส่งที่ถูกลง”
เขามองว่าเป็นธรรมดาเมื่อตลาดการค้าเติบโตขึ้น คู่แข่งขันก็ย่อมมีมากขึ้น และการแข่งขันก็ย่อมทวีความรุนแรงตามมา ยกตัวอย่าง ราคาขายปูนซีเมนต์ของจีนในกัมพูชา ต่ำกว่าของไทยราว 20 เปอร์เซ็นต์ แต่กลยุทธ์การแข่งขันที่จะงัดออกมากรำศึก ต้องดูให้เหมาะสม
“แม้ว่าสินค้าของเรามีราคาสูงกว่า แต่ก็มีจุดเด่นตรงที่มีคุณภาพเหนือกว่าของประเทศอื่น ถ้ามองในแง่ความยั่งยืนระยะยาว ลูกค้าชาวกัมพูชาจะมีความเชื่อมั่นหรือศรัทธาในสินค้าของเรามากกว่า เราจึงมีก้าวย่างที่มั่นคงกว่าในระยะยาว”
ขณะที่ ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานของศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ฯ บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ซึ่งเคยทำการสำรวจลงลึก ทั้งราคาบ้านและห้องชุดในประเทศอาเซียน
มองว่า ตัวแปร หรือดัชนีชี้วัดที่สำคัญตัวหนึ่งของราคาบ้าน และห้องชุด คือ ราคาที่ดิน โดยราคาที่ดินในกรุงพนมเปญ ย่านซึ่งเป็นศูนย์กลางธุรกิจ เมื่อปี 2556 ที่ดินมีราคาเฉลี่ยสูงถึงตารางวาละ 400,000 บาท
หากเป็นอาคารสำนักงานชั้นดี ที่มีความต้องการใช้งานสูง แม้ขณะนี้ ยังมีอัตราว่างประมาณ 17% แต่ค่าเช่าค่อนข้างสูง โดยคิดเป็นเงินค่าเช่าตกตารางเมตรละ 700 บาท ขณะที่ตามศูนย์การค้ามีค่าเช่าประมาณตารางเมตรละ 1,000 บาท
บ้านอยู่อาศัยราคาแพง ราคาขายที่ดินตกเป็นเงินตารางละ 130,000 บาท แต่ยังมีความต้องการซื้อที่ค่อนข้างจำกัด เทียบกับคอนโดมิเนียม หรือห้องชุด เมื่อ 2 ปีที่แล้วมีอุปทานอยู่ราวๆ 2,200 หน่วย โดยมีราคาขายอยู่ที่ประมาณ 45,000 บาทต่อตารางเมตร
อาจารย์โสภณบอกว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในกรุงพนมเปญ แม้ว่ายังค่อนข้างเล็ก แต่จากการสำรวจพบว่า เมื่อปีที่แล้วมีจำนวนโครงการ อสังหาฯที่ขายอยู่ในกรุงเทพมหานคร กรุงพนมเปญ (กัมพูชา) นครโฮจิมินห์ (เวียดนาม) กรุงมะนิลา (ฟิลิปปินส์) และกรุงจาการ์ตา (อินโดนีเซีย) อยู่ที่จำนวน 1,634, 83, 68, 116 และ 312 โครงการตามลำดับ
ชี้ชัดว่า แม้ กทม.ยังเป็นแหล่งดึงดูดใหญ่สุดของการลงทุนด้านที่อยู่อาศัย ราคาที่อยู่อาศัยใน กทม. (เฉลี่ยทั้งบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ ตึกแถว และห้องชุด) อยู่ที่ราคาหน่วยละ 3.42 ล้านบาท
แต่เมื่อเทียบกับราคาที่อยู่อาศัยเฉลี่ยในกรุงพนมเปญ และนครโฮจิมินห์ กลับแพงกว่าไทย คือ อยู่ที่ 4.76 ล้านบาท และ 3.95 ล้านบาท ตามลำดับ
ดร.โสภณ บอกว่า ทั้งในพนมเปญ และโฮจิมินห์ ยังเน้นการพัฒนาที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้ปานกลางค่อนข้างสูง มากกว่าจะลงตลาดล่าง เขาบอกว่า เมื่อปี 2552 ที่นครโฮจิมินห์ ราคาบ้านเฉลี่ยสูงถึง 4.5 ล้านบาท แสดงว่าปัจจุบันเริ่มลดลงมาสร้างบ้านในราคาถูกลงบ้างแล้ว แต่ที่กรุงจาการ์ตา และกรุงมะนิลา ราคาบ้านถูกกว่าไทย เพราะฐานะทางเศรษฐกิจของประเทศด้อยกว่าไทยนั่นเอง
แต่ราคาบ้านและห้องชุดของโครงการเปิดใหม่เมื่อปี 2558 ในกรุงพนมเปญมีราคาสูงสุดถึง 6.73 ล้านบาท ทั้งนี้เพราะมีการพัฒนาที่อยู่อาศัยระดับหรูหราบนเกาะเพชร ซึ่งอยู่ใจกลางกรุงพนมเปญอย่างขนานใหญ่ และยังมีนักลงทุนจากเกาหลี อินโดนีเซีย จีนมาลงทุนมากขึ้นด้วย
สรุปแล้วราคาที่อยู่อาศัยในกรุงพนมเปญ แซงหน้าประเทศไทยไปเรียบร้อย แถมการเพิ่มขึ้นของราคาบ้านในกรุงพนมเปญ ก็แรงและ เร็วกว่าไทยถึง 5.7% ต่อปี วันนี้สังเวียนอสังหาฯในกัมพูชา จึงเป็นที่ที่เต็มไปด้วยความท้าทาย.
